مسکن در ایران دیگر صرفاً یک کالای سرمایه‌ای محسوب نمی‌شود؛ خانه‌دار شدن به یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های خانوارها بدل شده است. تورم بالا، کاهش قدرت خرید و فقدان سیاست‌های پایدار اقتصادی، بازار مسکن را به یکی از بحرانی‌ترین وضعیت‌های چند دهه اخیر کشانده است. بازاری که از یک ‌سو در رکود معاملات گرفتار است و از سوی دیگر هر روز با افزایش قیمت‌ها مواجه می‌شود.

اختلاف شدید قیمتی میان مناطق مختلف پایتخت به‌روشنی این شکاف را نشان می‌دهد: امروز متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در جنوب تهران حدود ۳۵ میلیون تومان است، در حالی‌که در شمال شهر از ۲۰۰ میلیون تومان فراتر می‌رود. این در شرایطی است که هزینه ساخت هر مترمربع (بدون احتساب زمین و مجوزها) به حدود ۳۰ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی شامل ۲۵ میلیون تومان بابت هزینه‌های مستقیم ساخت و حدود ۵ میلیون تومان بابت هزینه‌های دستگاه‌های خدمات‌رسان، بیمه، مالیات و سایر عوارض. بدیهی است فشار این هزینه‌ها به‌طور مستقیم بر قیمت نهایی مسکن اثرگذار است.

در سال‌های اخیر عمده ساخت‌وسازها به سمت واحدهای لوکس حرکت کرده و سهم مسکن متناسب با نیاز اقشار متوسط و کم‌درآمد به‌شدت کاهش یافته است. گرانی مصالح، بحران انرژی، نوسانات ارزی و تورم عمومی از یک‌سو و بوروکراسی پیچیده و محدودیت تسهیلات بانکی از سوی دیگر، تولیدکنندگان را با چالش‌های جدی مواجه کرده است.

تجربه دولت‌ها و جایگاه بخش خصوصی

در دولت پیشین، فعالان اصلی حوزه تولید و عرضه مسکن عملاً کنار گذاشته شدند. با وجود تجربه ناموفق مسکن مهر، سیاست‌گذاران با اعلام اعداد غیرواقعی (مانند ۲.۶ میلیون واحد مسکونی در حال ساخت) یا سپردن مأموریت به دستگاه‌های دولتی، تصور می‌کردند می‌توانند سالانه یک میلیون مسکن بسازند. اما در عمل، بخش خصوصی به حاشیه رانده شد و نتیجه آن باقی‌ماندن طرح‌ها روی کاغذ بود.

در مقابل، دولت چهاردهم گام نخست خود را بدون ایجاد تعهدات غیرواقعی برداشت. بررسی‌ها نشان داد در سه سال گذشته حدود ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن وجوهی واریز کرده‌اند، اما بانک‌ها به کمتر از نصف آنان وام پرداخت کردند. جایی که موفقیت نسبی به‌دست آمد، عمدتاً به فعالیت بخش خصوصی واقعی بازمی‌گشت.

تجربه نشان داده است که اتکا به بخش خصوصی می‌تواند کارآمد باشد. این بخش نه‌تنها سرمایه مالی بلکه توان فنی و مدیریتی در اختیار دارد و به‌طور معمول پای تعهدات خود می‌ایستد. در مقابل، پروژه‌های دولتی همچون مسکن مهر با تأخیرهای طولانی (بیش از ۱۰ سال) و افزایش هزینه‌ها همراه بوده‌اند.

چالش‌های ساخت‌وساز

تا پیش از سال ۱۳۹۲ بخش خصوصی سالانه حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بدون مداخله دولت تولید می‌کرد. این رقم در سال ۱۴۰۳ به ۴۵۰ هزار واحد رسید؛ کاهشی که نشان‌دهنده ضعف ساختاری در حمایت از تولیدکنندگان است. در این میان، قوانین و مقررات ناکارآمد نیز باری مضاعف بر دوش سازندگان گذاشته است.

به‌طور خاص، قانون پیش‌فروش که الگوبرداری ناقصی از یک کشور اروپایی است، از سال ۱۳۸۸ بارها مورد انتقاد قرار گرفته و با شرایط ایران سازگاری ندارد؛ بااین‌حال تاکنون اصلاح نشده است. همچنین هزینه‌های تحمیلی سازمان نظام مهندسی، تأمین اجتماعی و سایر دستگاه‌ها بار مالی مضاعفی بر پروژه‌ها تحمیل کرده‌اند، بدون آنکه متناسب با این هزینه‌ها خدمات مؤثری ارائه شود.

آینده بازار مسکن؛ سناریوها

با توجه به شرایط اقتصادی و سیاسی، چند سناریو برای بازار مسکن تا پایان سال ۱۴۰۴ قابل‌تصور است:

1.     سناریوی خوش‌بینانه: در صورت مهار تورم و ثبات نسبی اقتصاد کلان، امکان رونق معاملات و بازگشت آرامش به بازار وجود دارد.

2.     سناریوی محتمل: با تداوم وضعیت فعلی، رکود معاملات همراه با رشد قیمت‌ها ادامه خواهد یافت.

3.     سناریوی بدبینانه: در صورت بروز بحران‌های اقتصادی و سیاسی، رکود عمیق‌تر و فشار مضاعف بر خانوارها اجتناب‌ناپذیر خواهد بود.

راهکارها

بدون حمایت واقعی از بخش خصوصی، خروج از شرایط کنونی دشوار خواهد بود. سیاست‌گذاران باید اقداماتی همچون موارد زیر را در دستور کار قرار دهند:

• اصلاح نظام تأمین مالی و ارائه تسهیلات مؤثر به خریداران و سازندگان
• حذف مقررات زائد و تسهیل فرآیند صدور پروانه‌ها
• اصلاح قانون پیش‌فروش و قوانین بیمه و مالیات
• معافیت‌ها و مشوق‌های واقعی برای سازندگان بخش خصوصی.

جمع‌بندی

مسکن تنها یک بازار اقتصادی نیست؛ ستون اصلی آرامش خانواده‌های ایرانی است. آینده این بخش، وابسته به تصمیمات امروز سیاست‌گذاران است. اگر رویکردی واقع‌بینانه و مبتنی بر ظرفیت‌های بخش خصوصی اتخاذ نشود، بحران مسکن عمیق‌تر خواهد شد.

منبع: آینده‌نگر