نشست مشترک کمیسیون‌‌ بازار پول و سرمایه و کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق بازرگانی تهران با محوریت بررسی روش‌های تأمین مالی در حوزه صنعت مسکن و ساختمان برگزار شد.

در ابتدا رئیس کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران، با اشاره به اهمیت صنعت احداث در اقتصاد کشور تأکید کرد که بخش مسکن به‌عنوان یکی از صنایع پیشران و اشتغال‌زا، سهم قابل‌توجهی در سبد دارایی خانوارها دارد اما در سال‌های اخیر، به دلیل سیاست‌گذاری‌های نادرست و چالش‌های اقتصادی همچون تورم و کاهش قدرت خرید، با رکود مواجه شده است.

به گزارش روابط عمومی اتاق تهران، فریال مستوفی گفت: سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی از ۶ درصد در سال ۱۳۸۰ به ۲.۵ درصد در سال ۱۴۰۲ کاهش یافته است. در حالی که علاوه بر اهمیت این صنعت در سطح کلان و تأثیر آن بر سرمایه‌گذاری و رشد اقتصادی، این بخش در سطح خرد نیز نقش تعیین‌کننده‌ای در رفاه خانوار، پس‌انداز، اجاره‌نشینی و تسهیلات وام مسکن دارد.

او با اشاره به مشکلات تأمین مالی در این حوزه تصریح کرد که بازار سرمایه تاکنون نتوانسته ابزارهای متنوع و کارآمدی برای این صنعت ارائه دهد. او افزود: صندوق‌های زمین و ساختمان به دلیل پیچیدگی‌های اجرایی و عدم تکرار و تنوع کافی، عملکرد موفقی نداشته‌اند. همچنین، ابزارهایی مانند اوراق سلف مسکن که می‌توانستند به عنوان راهکاری برای تأمین مالی ساخت‌وساز و افزایش تقاضا به کار گرفته شوند، هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده‌اند.

مستوفی در ادامه به موضوع اوراق سلف مسکن پرداخت و توضیح داد که این ابزار که سال گذشته در روزهای پایانی به تصویب رسید، قرار بود به عنوان یکی از راهکارهای تأمین مالی و کاهش مشکلات انبوه‌سازان مورد استفاده قرار گیرد. با این حال، به گفته او، این اوراق هنوز اجرایی نشده است. او تأکید کرد که در صورت عملیاتی شدن، این ابزار می‌تواند به پیش‌خرید واحدهای مسکونی در قالب اوراق بهادار کمک کند و بخشی از مشکلات نقدینگی پروژه‌های ساختمانی را کاهش دهد.

در این نشست، علاوه بر بررسی اوراق سلف مسکن، مدل پیش‌فروش آپارتمان نیز به عنوان یکی از راهکارهای تأمین مالی مورد توجه قرار گرفت که به گفته فریال مستوفی، می‌تواند با توجه به کاهش شدید قدرت خرید مصرف‌کنندگان و مشکلات تأمین مالی انبوه‌سازی، ابزار مؤثری برای افزایش تقاضا و رونق نسبی بازار مسکن باشد.

رئیس کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران با اشاره به ارائه توضیحات مدیران بورس کالای ایران درباره ابزارهای تأمین مالی و بررسی موانع اجرایی آن‌ها از سوی مسئولان سازمان بورس، ابراز امیدواری کرد که هرچه سریع‌تر راهکارهای اثربخش تأمین مالی به صنعت مسکن کشور اضافه شود. او همچنین از سیاست‌گذاران و نهادهای مرتبط خواست تا در جهت رفع موانع اجرایی این ابزارها اقدام کنند و با اتخاذ سیاست‌های حمایتی، مسیر توسعه این صنعت را هموار سازند.

جزئیات سلف مسکن

در ادامه جلسه معین محمدی‌پور، مدیر‌ مطالعات اقتصادی و اموربین الملل بورس کالای ایران، گزارشی از سلف مسکن ارائه و جزئیاتی از روند تدوین این ابزار مالی، موانع پیش‌روی آن و امکان تصویب در دوره جدید مدیریت سازمان بورس را تشریح کرد.

او با اشاره به سابقه چندساله این طرح، گفت: ایده انتشار اوراق سلف مسکن از چند سال پیش در بازار سرمایه مطرح شده و هدف از طراحی آن، تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی از طریق ابزارهای نوین بازار سرمایه بوده است. این اوراق می‌تواند امکان خرید واحدهای مسکونی را برای متقاضیان تسهیل کند، درحالی‌که سرمایه‌گذاران نیز از مزایای سرمایه‌گذاری در این حوزه بهره‌مند شوند.

او با بیان اینکه تدوین مقررات این اوراق در مراحل مختلفی مورد بازنگری قرار گرفته است، توضیح داد که به دلیل تفاوت‌های ساختاری بین اوراق سلف مسکن و سایر اوراق بازار سرمایه، تنظیم دستورالعمل‌های آن پیچیدگی‌های زیادی داشته و در چندین مرحله در کمیته تدوین مقررات سازمان بورس بررسی شده است.

به گفته محمدی‌پور، این طرح در دوره‌های مختلف مدیریتی سازمان بورس مطرح شده اما تاکنون به مرحله تصویب نهایی نرسیده است. او افزود: اکنون باید دید که در دوره جدید مدیریتی چه تصمیمی در این خصوص اتخاذ خواهد شد.

او همچنین به برخی از چالش‌های اجرایی اشاره کرد و گفت: ایجاد یک فرآیند شفاف برای تحویل واحدهای مسکونی به خریداران اوراق از جمله مسائل اساسی این طرح است. علاوه بر این، فرآیند تحویل واحدها، نحوه قیمت‌گذاری و تضمین اجرای تعهدات ناشران اوراق همچنان در دست بررسی قرار دارد.

مکانیزم انتشار و معامله اوراق سلف مسکن

مدیر‌ مطالعات اقتصادی و اموربین الملل بورس کالای ایران درباره نحوه انتشار این اوراق توضیح داد که این ابزار بر پایه مدل اوراق سلف استاندارد مشابه اوراقی که تاکنون در حوزه‌هایی مانند صنعت، معدن، پتروشیمی و کشاورزی منتشر شده‌، شکل گرفته است.

معین محمدی‌پور افزود: این اوراق در دو مدل ارائه خواهد شد. اوراق دارای امکان معامله در بازار ثانویه و اوراق بدون امکان معامله. در شکل اول این اوراق قابلیت خرید و فروش در بورس را خواهند داشت و سرمایه‌گذاران می‌توانند آن را به‌عنوان یک ابزار سرمایه‌گذاری در نظر بگیرند. در دوم مدل اوراق صرفاً برای تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی منتشر شده و خریداران در نهایت واحد مسکونی معادل اوراق خریداری‌شده را دریافت می‌کنند.

او تصریح کرد که دستورالعمل‌های مربوط به انتشار و تحویل این اوراق در حال تکمیل است اما هنوز به تصویب نهایی نرسیده است. همچنین، در حال بررسی است که آیا این اوراق می‌تواند به‌عنوان ابزاری برای جذب سرمایه‌گذاری خارجی نیز مورد استفاده قرار گیرد یا خیر.

محمدی‌پور در ادامه، فرآیند اجرایی اوراق سلف مسکن را تشریح کرد و گفت: در مرحله نخست، یک امیدنامه شامل مشخصات پروژه، محل احداث، متراژ واحدها و جزئیات مربوط به اجرای طرح منتشر می‌شود. در مرحله بعدی، اوراقی معادل مترمربع واحدهای مسکونی منتشر شده و در بازار سرمایه عرضه خواهد شد. سپس متقاضیان با خرید این اوراق، امکان دریافت واحد مسکونی معادل سرمایه‌گذاری خود را خواهند داشت. در مرحله نهایی، در صورت تأخیر در تحویل واحدهای مسکونی، جریمه‌هایی برای سازنده در نظر گرفته می‌شود تا از تضییع حقوق خریداران جلوگیری شود.

محمدی‌پور با اشاره به ظرفیت این ابزار مالی برای تأمین مالی پروژه‌های مسکونی، ابراز امیدواری کرد که با بررسی مجدد در هیئت مدیره سازمان بورس، موانع موجود برطرف شود. او در پایان تأکید کرد که در صورت تصویب این اوراق، بازار مسکن می‌تواند از یک ابزار مالی جدید بهره‌مند شود که علاوه بر تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، امکان سرمایه‌گذاری را نیز برای متقاضیان فراهم می‌آورد.

آینده موهوم سلف مسکن

رئیس کمیسیون عمران اتاق بازرگانی تهران نیز در این نشست مشترک به چالش‌های حوزه ساخت‌وساز و ضرورت اصلاح قانون پیش‌فروش مسکن اشاره کرد و با تأکید بر اینکه وضعیت کنونی ساخت‌وساز و مدل‌های تأمین مالی مسکن برای مصرف‌کنندگان مناسب نیست، عنوان کرد که برخی از شیوه‌های سرمایه‌گذاری در این حوزه ممکن است برای سازندگان جذاب باشد، اما نباید با تبدیل بازار مسکن به یک حوزه سرمایه‌گذاری صرف، نیاز واقعی مردم به مسکن نادیده گرفته شود.

به گزارش روابط عمومی اتاق تهران، ایرج رهبر با اشاره به گسترش فروش متری مسکن اظهار کرد که این شیوه از سال‌ها پیش مطرح بوده و در برخی موارد مشکلاتی را برای خریداران ایجاد کرده است. در رسانه‌ها نیز گزارش‌هایی منتشر شده که برخی افراد واحدی را به‌صورت متری خریداری کرده‌اند اما در نهایت چیزی به دست نیاورده‌اند.

او همچنین از تبلیغات گسترده و پیش‌فروش‌هایی که بدون بررسی و تحقیق کافی انجام می‌شود، انتقاد کرد و افزود: گاهی مشاهده می‌شود فردی برای خرید یک وسیله خانگی مانند یخچال یا ماشین لباسشویی تحقیقات زیادی انجام می‌دهد، اما برای خرید یک واحد مسکونی که سرمایه‌گذاری بزرگی محسوب می‌شود، تنها در مدت کوتاهی تصمیم‌گیری می‌کند. این امر در بسیاری از موارد موجب ضرر و زیان خریداران شده است.

رئیس کمیسیون عمران اتاق تهران در ادامه به مشکلات قانون پیش‌فروش مسکن اشاره کرد و گفت: این قانون نواقص بسیاری دارد و همین باعث شده که عملیاتی نشود. بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی، تاکنون حدود چهار هزار پرونده شکایت در زمینه پیش‌فروش مسکن ثبت شده است. در حالی که اصلاح این قانون و نظارت دقیق‌تر بر فرآیند پیش‌فروش، می‌تواند از بسیاری از مشکلات و تخلفات در این حوزه جلوگیری کند.

سهم ناچیز حاکمیت در تامین مالی مسکن

رامین گوران از اعضای هیات نمایندگان اتاق تهران با نگاهی نقادانه عنوان کرد که سیاست‌‌های تامین مالی‌ در این حوزه با چالش‌های جدی مواجه بوده و بسیاری از پروژه‌ها به دلیل نبود مدل مالی کارآمد، شکست خورده‌ است. به گفته او، سهم حاکمیت در تأمین مالی بخش مسکن بسیار پایین بوده و تنها ۵ درصد از هزینه‌های این حوزه را پوشش داده است؛ در حالی که روش‌های به‌کاررفته برای تأمین مالی و جذب منابع از مردم کارآمد نبوده و به همین دلیل بسیاری از این پروژه‌ها به سرانجام نرسیده است.

به گفته گوران، طرح نهضت ملی مسکن که در سال ۱۴۰۰ تصویب شد، عملاً به بن‌بست رسیده و قابلیت اجرا ندارد. او تأکید کرد که در این طرح یک هدف بزرگ تعیین شد، اما برنامه‌ریزی دقیقی برای آن انجام نگرفت. اکنون نیز بانک‌ها به دلیل مشکلات تأمین مالی امکان همکاری ندارند و برخی تلاش‌ها برای اصلاح قانون بیشتر معطوف به حذف تعهدات بانک‌ها شده است.

طبق اظهارات گوران، در بخش تأمین مالی معمولاً روش‌هایی مانند پیش‌فروش مورد استفاده قرار گرفته است، اما این روش‌ها همواره با مشکلات قانونی مواجه بوده‌اند. او افزود: در شرایط رکود، توسعه واقعی نیازمند مدل‌های متنوع تأمین مالی است. به عنوان نمونه، برخی پروژه‌ها به‌جای وابستگی به تسهیلات بانکی، واحدهای خود را به‌صورت اقساطی و در دوره‌های چهار ساله واگذار می‌کنند. در حوزه مسکن بازارهای غیررسمی در حال شکل‌گیری است و برخی سرمایه‌گذاران برای تأمین مالی پروژه‌های خود به سمت بازار سرمایه حرکت کرده‌اند، اما این بازار ابزارهای مناسبی در اختیار آنان قرار نمی‌دهد. او افزود بسیاری از فعالان این حوزه به دلیل نبود ابزارهای مالی مناسب، مجبور به خروج از بازار سرمایه و یافتن روش‌های دیگر برای تأمین مالی پروژه‌های خود شده‌اند.

ایران دور از استاندارهای بین‌المللی

در ادامه این جلسه معین محمدی‌پور در مورد بحث‌‌های مطرح شده با تأکید بر نقش بورس در ابزارسازی مالی گفت: وظیفه بورس ایجاد ابزارهای مالی است و ممکن است برخی از این ابزارها در طول زمان تغییر کنند. اینکه ابزارهای طراحی‌شده در چه پروژه‌هایی و به چه شکلی مورد استفاده قرار بگیرند، موضوعی است که نهادهای بیرونی و سازندگان باید درباره آن تصمیم‌گیری کنند.

او با اشاره به تلاش‌های صورت‌گرفته در این حوزه افزود: ما سعی کردیم با ظرفیت‌های موجود کشور و مقررات، ابزارهایی طراحی کنیم که بتوانند تا حد امکان مسائل بازار را پوشش دهند. در استانداردهای جهانی، اوراق بدهی ۳۰ ساله طراحی می‌شود که در آن خریدار در ابتدا تنها ۱۰ درصد یا حتی کمتر از مبلغ را پرداخت می‌کند و در ادامه، طی ۳۰ سال باقی مبلغ را تسویه می‌کند. اما در کشور ما، چنین اوراقی که بدهی‌های بالای پنج سال را پوشش دهند، وجود ندارد.

محمدی‌پور به محدودیت‌های سیستم بانکی در تأمین مالی بلندمدت مسکن اشاره کرد و گفت: سیستم بانکی کشور بنا به دلایل مختلف، توانایی تأمین مالی در این حوزه را ندارد. در نتیجه نرخ‌های بهره افزایش پیدا می‌کند و در نهایت، این مسأله به خانوارها فشار بیشتری وارد می‌کند. از سوی دیگر، نبود اوراق بلندمدت، موجب فاصله گرفتن کشور از استانداردهای جهانی شده است.

او درباره فروش متری مسکن توضیح داد: این روش در برخی کشورها مانند انگلستان، اروپا، آمریکا و چین کمتر مورد استقبال قرار گرفته، زیرا جایگزین‌های مناسب‌تری برای آن وجود دارد. اما در ایران، با توجه به ویژگی‌های اقتصادی کشور، ابزارهایی طراحی شده که بتوانند به عنوان راهکاری برای سرمایه‌گذاری و تأمین مالی در حوزه مسکن مورد استفاده قرار بگیرند.

محمدی‌پور با اشاره به روند اجرای این طرح گفت: این ابزارها در مراحل مختلف بررسی و تکمیل شده‌اند، اما ممکن است هنوز نیاز به اصلاحاتی داشته باشند. برای اطمینان از عملکرد صحیح آنها، لازم است پروژه‌های آزمایشی اجرا شوند. همچنین، برای کاهش ریسک خریداران، تدابیر سخت‌گیرانه‌ای در نظر گرفته شده است تا سازندگان به تعهدات خود پایبند باشند.

او تأکید کرد با توجه به ورود بخش‌های دولتی و نیمه‌دولتی به این حوزه، این ابزارها می‌توانند مورد استفاده قرار بگیرند. البته، هنوز برخی از این طرح‌ها مصوب نشده‌اند، اما در حال بررسی هستند تا بتوان از ظرفیت‌های مختلف برای توسعه بازار سرمایه در حوزه مسکن استفاده کرد.

محمدی‌پور در ادامه‌ به موضوع ناکامی صندوق پروژه پرداخت و گفت: ما چند ابزار مختلف داریم که یکی از آنها صندوق زمین و ساختمان است و دیگری صندوق پروژه. صندوق پروژه مختص به ساخت و ساز مسکن است که به طور خاص برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری مسکن طراحی شده است. اما در عمل، پروژه‌ها به دلیل طولانی شدن زمان اجرایی و ریسک‌های مربوط به مسکن با مشکلاتی مواجه شده‌اند. در این زمینه، خریداران به دلیل عدم اطمینان از زمان اتمام پروژه‌ها و برگشت سرمایه، انگیزه کافی برای سرمایه‌گذاری ندارند و این امر باعث افزایش هزینه‌های تأمین مالی می‌شود.

او افزود: از سوی دیگر، صندوق پروژه در واقع به نوعی ابزار تأمین مالی است که کارکرد آن از پیش‌فروش متری‌های مسکن متفاوت است. در پیش‌فروش مسکن، خریدار با پرداخت قیمت مشخص، در سود و زیان پروژه دخیل است، اما در صندوق پروژه، تأمین مالی و تقسیم سود و زیان با دقت بیشتری انجام می‌شود. همچنین، ارکان صندوق باعث ایجاد هزینه‌های اضافی شده است که ممکن است نیازی به آنها نباشد. به طور کلی، ایجاد ساختار دقیق و حسابرسی‌های مختلف در پروژه‌های مسکن باعث پیچیدگی‌ها و افزایش هزینه‌ها می‌شود.

محمدی‌پور در ادامه توضیح داد: یکی دیگر از ابزارهایی که برای پوشش ریسک‌ها ایجاد شده، ابزار سلف مسکن است که سعی می‌کند با تضمین زمان اتمام پروژه، به خریداران اعتماد بیشتری بدهد. اما حتی در این ابزار نیز ارکان مالی مسلط وجود ندارد و همین مسأله هزینه‌های پروژه را افزایش می‌دهد.

او همچنین درخصوص ساختار صندوق‌ها و مشکلات اجرایی آنها گفت: در صندوق پروژه، سهامداران با توجه به آورده خود در تصمیم‌گیری‌ها شرکت می‌کنند. این صندوق‌ها به نوعی مشابه شرکت‌های سهامی هستند که در نهایت باید پشتوانه‌های مالی قوی‌تری داشته باشند. با این حال، بعضی مشکلات ساختاری در صندوق پروژه‌ها وجود داشته که باعث شده این صندوق‌ها نتوانند به موفقیت مورد انتظار برسند. به عنوان مثال، فردی که زمین خود را به صندوق منتقل می‌کند، دیگر هیچ نقشی در مدیریت پروژه ندارد و کنترل‌های جدید باعث کاهش انعطاف‌پذیری در تصمیم‌گیری‌ها می‌شود.

محمدی‌پور تاکید کرد که برای موفقیت بیشتر در پروژه‌های صندوق، لازم است که اصلاحات جدی در ساختار این صندوق‌ها انجام شود تا آن‌ها بتوانند در راستای رفع مشکلات موجود به طور مؤثرتر عمل کنند.

علیرضا توکلی کاشی، از اعضای کمیسیون بازار پول و سرمایه اتاق تهران و از منتقدان برنامه صندوق زمین و ساختمان عنوان کرد که در شرایط کنونی حتما اوراق سلف بهتر از صندوق زمین و ساختمان است. فریال مستوفی نیز بخشی از ناکامی‌‌های موجود را ناشی از عدم وجود آمایش سرزمین مطرح کرد و گفت ما آمایش سرزمینی نداریم. او در بخشی دیگر از اظهاراتش به ضرورت بهره گیری از بانک‌‌های خصوصی برای رسیدن به یک شرایط مناسب در جریان تامین مالی هم اشاره کرد.

مستوفی هم‌چنین در پایان این نشست مشترک پیشنهاد داد بررسی دقیق‌تری روی ابزارهای مالی موجود و ضعف‌‌ها و قوت‌‌های آن صورت بگیرد تا اگر این ابزارها نیاز به اصلاح دارد نقطه‌نظرات کمیسیون‌ها به بورس اعلام شود، ضمن اینکه اساساً می‌توان استفاده از ابزارهای مالی جدیدی را در راستای توسعه حوزه مسکن پیشنهاد داد.