خرید و فروش مسکن تبدیل به شغلی پردرآمد شده است و سرمایه های زیادی را به سمت خود می کشد. سوداگران به بازار مسکن هجوم می برند و با خرید و فروش مسکن سودهای زیادی به دست می آورند که گاهی این سودها از فعالیت های تولیدی هم بیشتر است. مرکز پژوهش های مجلس در گزارشی به «طرح الحاق يك ماده به قانون ماليات هاي مستقيم« به منظور مقابله با سوداگري و کاهش التهابات بازار مسكن پرداخته است.

طبق این گزارش، طرح الحاق يك ماده به قانون ماليات هاي مستقيم (مقابله با سوداگري و كاهش التهابات بازار مسكن) با هدف حمايت از توليد و عرضه، كاهش نوسانات بازار مسكن، جلوگيري از سوداگري و حمايت از خانه دار شدن اقشار متوسط و ضعيف، به صورت ماده واحده با ده تبصره توسط نمايندگان پيشنهاد شده است.

*مالیات بر عایدی یعنی چه؟

ماليات بر عايدي املاک و مسكن، يكي از اجزاي ماليات بر عايدي سرمايه است كه بسياري از كشورهاي پيشرفته آن را به عنوان يك پايه مالياتي پذيرفته و اجرا كرده اند و نزديك به يك سده، از قدمت آن مي گذرد. اين ماليات بر رشد قيمت مسكن يعني تفاضل قيمت خريد و فروش آن، وضع مي شود و به اين ترتيب، درصدي از عايدي به عنوان ماليات اخذ مي شود. با توجه به آنكه در اغلب اوقات، عوايد سفته بازي در بازار مسكن در ايران (به ويژه در شهرهاي بزرگ)، از ميانگين سود بسياري از فعاليت هاي توليدي، بيشتر است، اين مسئله باعث شده سرمايه هاي زيادي به سوي آن منحرف و از بخش هاي مولد و توليدي (حتي توليد مسكن) خارج شود. به بيان ديگر، ريسك پايين سوداگري در بخش مسكن، در مقابل ريسك بالای سرمايه گذاري در بخش توليد، سرمايه هاي عظيمي را به سمت فعاليت هاي غيرمولد بخش مسكن يعني خريد و فروش مسكن به قصد انتفاع، سوق داده است. اين امر از منظر اقتصادي نامطلوب است و مي تواند در گسترش و تشديد فعاليت هاي سوداگري و بالطبع افزايش قيمت مسكن نقش زيادي داشته باشد.

*وضعیت بازار مسکن چگونه است؟

اولین موضوعی که مرکز پژوهش های مجلس در بررسی وضعیت مسکن به آن پرداخته است، سهم بالای تقاضاي غيرمصرفی در بازار مسكن است. بر اساس سرشماري هاي كشور در بازه زماني 1385-1395، با احتساب تعداد خانه هاي خالي و شبه خالي و افزودن آن به آمار خانه هاي داراي سكونت دائم، حدود 10.5 ميليون واحد به موجودي مسكن كشور اضافه شده، اما تنها 2.4 ميليون خانوار صاحب مسكن ملكي شده اند. اين بدان معناست كه طي فاصله زماني دو سرشماري گذشته نزديك به 77 درصد از تقاضاي مسكن موجود به تقاضاي غيرمصرفي اختصاص يافته است. اين درحالي است كه در بازه بين دو سرشماري 1355 تا 1365 نزديك به 80 درصد از تقاضاي بخش مسكن تقاضاي مصرفي بوده است. همچنين تعداد خانه هاي خالي از 1.6 ميليون در سال 90 به 2.6در سال 1395 افزايش يافته است.

مورد بعدی اختلاف تورم بخش مسکن با تورم عمومی است. نرخ رشد قيمت در دوره هاي بلندمدت در بخش مسكن فاصله زيادي با نرخ تورم عمومي دارد. طبق داده هاي وزارت راه و شهرسازي، طي دوره 1371–1394 در شهر تهران، بهاي زمين 128 برابر، قيمت مسكن 88 برابر و اجاره بهاي مسكن 106 برابر افزايش داشته است؛ اين درحالي است كه طي اين مدت شاخص بهاي کالای و خدمات مصرفي 67 برابر شده است. به عبارت ديگر بهاي زمين 2برابر، مسكن 1.4 برابر و اجاره بها 1.7 برابر سطح عمومي قيمت ها افزايش يافته است.

موضوع سومی که از دیدگاه مرکز پژوهش های مسکن در توصیف وضعیت بازار مسکن دخیل است، کاهش قدرت خرید مسکن است.  بر اساس گزارش منتشر شده از سوي بانك مركزي در مورد هزينه خانوارهاي شهري در سال 1395، سهم هزينه اي مسكن در سبد خانوار به رقمي حدود 35.5 درصد رسيده است. همچنين بر اساس اطلاعات ارائه شده از سوي وزارت راه و شهرسازي شاخص دسترسي به مسكن شهري براي يك واحد با ذخيره تمام حقوق ساليانه خانوار در سال 1371، معادل 6 سال بوده كه اين شاخص در سال 94 به 10.3 رسیده است. همچنين سرشماري ها نشان دهنده آن است كه شاخص خانوارهاي داراي مسكن ملكي از سال 1365 روند نزولي به خود گرفته و زمينه براي ورود تقاضاهاي غيرمولد و سوداگرانه در بازار فراهم شده است.

این گزارش می نویسد وضع مالیات بر عایدی مسکن از سوداگری در بخش مسکن جلوگیری می کند. همچنین یک اهرم سیاستی برای سیاستگذار محسوب خواهد شد. از مزایای وضع این مالیات کاهش تورم مسکن و کاهش شکاف درآمد و نابرابری است.