یکی از مسائل اصلی مورد بررسی و تحلیل اعظم خاتم طی چند سال اخیر، بازار زمین و کالاسازی زمین در ایران و جهان بوده است. مسئله‌ای که در سال‌های اخیر، به خصوص بعد از چاپ کتاب «سرمایه در قرن بیست و یکم»، اثر پیکتی مطرح شده و پیش از آن جغرافی‌دانان انتقادی به آن پرداخته‌اند، این است که املاک شهری به حوزه اصلی سرمایه‌گذاری تبدیل شده و این امر نابرابری شهری در جوامع مختلف را تشدید کرده ‌است. یعنی اگر قبلاً سرمایه در مدار تولید، یا در بخش مالی و در بخش‌ تجاری گردش می‌کرد، اکنون دو، سه دهه است که خود شهر به عرصه سرمایه‌گذاری و انباشت ثروت تبدیل شده است. پیکتی در آن کتاب خود نشان داد که سهم دارایی‌های شهری در تولید ناخالص و انباشت ثروت به شدت در این دوره افزایش یافته و سهم بخش‌های دیگر اقتصادی رو به کاهش است.

با این کتاب، بازگشت زمین به قلب اقتصاد پس از یک قرن افول مطرح شد. مثلا در امریکا با ثابت ماندن هزینه ساخت طی بیست سال گذشته، قیمت متوسط مسکن 30درصد افزایش پیدا کرده و این توأم است با بحران مسکن، رکود 2008 و حباب مسکن. پیکتی در یک نمودار توضیح می‌دهد که در طول قرن هجده و نوزده، سهم زمین در تولید ناخالص ثابت است و در دهه‌های بیست تا هفتاد قرن بیستم، کاهش پیدا می‌کند. یعنی از اواخر قرن نوزدهم تا میانه قرن بیستم دوره‌ای داریم که سرمایه زمین را به حاشیه می‌برد و سهمی که به مالک‌ها با عنوان اجاره یا قیمت فروش یا هرچیز دیگر، پرداخت می‌شود، نسبت به کل مجموعه ثروتی که تولید می‌شود، رو به کاهش است. از دهه هفتاد به بعد پروسه‌ای که هفتاد، هشتاد سال تداوم داشته‌،  در بسیاری از کشورها دچار روندی معکوس می‌شود و سهم زمین رو به افزایش می‌گذارد. با توجه به نمودار، این رشد و صعود شتابان هم هست.

تاکنون چندین دلیل برای این تغییر ارائه شده است، از جمله اینکه در شهرهای امریکایی و اروپایی، با صنعت‌زدایی و با فرستادن بخش تولید به جاهای دیگر برای نیروی کار ارزان و غیره، سرمایه به بخش‌هایی که قبلا وجه کالایی‌اش رو به نزول بود، مثل زمین، منتقل شد.

دلیل دیگر از منظرحکمرانی شهری و مقررات‌زدایی از ساخت و ساز است. به نظر خاتم نئولیبرالیسم «بیش از آنی که زور سرمایه باشد، زور قدرت و اراده سیاسی است که از شهر مقررات‌زدایی می‌کند.» نئولیبرالیسم که در دهه 70 با شعار «دوری از برنامه‌ریزی» به رویکرد غالب جهان غرب به اقتصاد تبدیل شده بود، نقشی مهم در این میانه بازی می‌کند. مطالعات مختلف هردوی این پاسخ‌ها را تصدیق می‌کنند و با اینکه دلایل از کشوری به کشور دیگر متفاوت است، اما تعارضی بین این دو دلیل دیده نمی‌شود.

بازارزدایی از مسکن

خاتم در مصاحبه‌ای که 6 سال پیش با «معمارنت» داشت، رشد نسبت شاخص قیمت خانه به درآمد، طی دهه‌های هفتاد و هشتاد شمسی در ایران را سرسام‌آور توصیف کرد. این رشد به گونه‌ای است که دسترسی اقشار مختلف به مسکن را به امری کاملا نابرابر بدل ساخته و در مورد اقشار بسیار کم‌درآمد ایران به عددی بالای 30 رسیده که بیش از 3برابر در کشورهای پیشرفته است. به عبارت بهتر اقشار کم‌درآمد ایران یک‌سوم اقشار کم‌درآمد کشورهای پیشرفته شانس خانه‌دار شدن دارند.

مطالعات خاتم نشان می‌دهند که در تمامی کشورهای پیشرفته و در حال توسعه جهان شکلی از خانه استیجاری عمومی چه توسط نهادهای غیرانتفاعی و چه توسط دولت پدید آمده‌اند که تمرکز و وظیفه‌شان بازارزدایی از خانه است. هریک از این تجارب نکات مثبت و منفی خود را به همراه داشته‌اند، اما در سه نکته نمی‌توان تردید کرد: نکته اول این‌که علی‌رغم ادعای بسیاری از افراد، این شکل از مداخله بخش عمومی یا بخش دولتی در بازار، به هیچ‌وجه در جهان متوقف نشده و هنوز هم ادامه دارد، نکته دوم اینکه بهتر است بخش عمومی - که در ایران مفهومی گنگ است- بیشتر بار را به دوش بکشد و نه دولت، و نکته سوم اینکه بازارزدایی از مسکن پدیده‌ای ضروری و مفید است.

در مورد مسکن مهر، یا نسخه قدیمی‌تر اجاره به شرط تملیک هم مشکل این است که ایرانیان از دیرباز به دنبال «خریدن خانه» بوده‌اند و این در حالی‌ است که طرح‌های عمومی و دولتی در سطح جهان بیشتر به دنبال خانه با «اجاره ارزان» هستند. طرح مسکن مهر هم با انتخاب اراضی دورافتاده که زیرساخت مناسب برای تجمع را ندارند، به شکلی نوین از حاشیه‌نشینی دامن زده است. به طور کل شاید راهکار پیش پای کشور ایران، حرکت به سمت قیمت‌شکنیِ عمومی یا دولتی، در مناطق شهری، آن هم به شکل اجاره باشد.

اعظم خاتم

اعظم خاتم متولد دهه 30 شمسی در ایران است. او در سال‌های پیش از انقلاب از دانشگاه تهران در رشته جامعه‌شناسی فارغ‌التحصیل شد و طی دهه‌های بعدی به عنوان محقق و پژوهشگر مستقل در حیطه‌های جامعه‌شناسی شهری، جغرافیای انتقادی و تاریخ شهری به مطالعه پرداخت. طی دهه اخیر خاتم دکتری خود را با تخصص محیط‌شناسی شهری از دانشگاه یورک کانادا دریافت کرد و در پروژه «حومه‌نشینی در جهان» که توسط موسسه سیتیِ همین دانشگاه انجام می‌شد، فعالیت می‌کرد. امروزه از او به عنوان یکی از جدی‌ترین منتقدان سیاست‌های نئولیبرالی در عرصه شهری یاد می‌شود.