پیش از آغاز معاملات اوراق بهادار رهنی، زمینه فعالیت ابزارهای مالی دیگری نیز مانند اوراق تسهیلات مسکن و صندوق زمین و ساختمان بهمنظور تامین مالی این بخش در فرابورس ایران مهیا شده است، اما به جرات میتوان گفت اوراق رهنی مهمترین پل ارتباطی میان بازار سرمایه و اقتصاد مسکن خواهد بود که هر دو بخش را از معاملات ثانویه آن منتفع خواهد کرد. در واقع این اوراق بهعنوان ابزاری توانمند در بازار سرمایه امکان دستیابی به وجوه و تخصیص بهتر ریسک را فراهم آورده و زمینههای لازم برای توسعه نظام تامین مالی مسکن را بهبود خواهد بخشید.
اوراق رهنی، اوراق بهاداری است که بهمنظور خرید مطالبات رهنی توسط ناشر منتشر میشود و مشابه سایر اوراق تامین مالی، قابل خرید و فروش در بازار ثانویه است و مزایای بیشماری برای بانکها به همراه دارد. در واقع با اوراق بهادارسازی و فروش مانده وامهای رهنی از سوی بانک، ریسک نکول این وامها به خریداران اوراق رهنی منتقل میشود و بانک میتواند ضمن کسب یک بازدهی معقول، نقدینگی لازم را برای پرداخت وامهای جدید به دست آورده و خود را صرفا محدود به سپرده افراد نکند. همچنین بانک از این طریق قادر است ساختار مالی خود از جمله کفایت سرمایه را اصلاح کرده و ريسک ناشی از عدم انطباق زمانی دارايیها و بدهیها را کنترل و مديريت کند. در عین حال انتشار اين اوراق سبب افزايش ارزش افزوده سهامداران نیز میشود، زیرا وجوه حاصله بهطور عمده صرف سرمايهگذاری در پروژههايی با خالص ارزش فعلی مثبت خواهد شد.
نگاهی به تاریخچه اوراق رهنی و بازار رهن ثانویه در جهان نشان میدهد معاملات این ابزار مالی سابقهای نزدیک به 40 سال داشته و بهعنوان یکی از مهمترین محورهای تامین مالی بخش مسکن با درجه نقدشوندگی بالا مورد استفاده قرار گرفته است. در کشور ما نیز بانک مسکن و سایر موسسات مالی میتوانند با اتکای قانون بازار اوراق بهادار مصوب 1384 و قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید مصوب 1388 و آييننامه اجرايی انتشار اوراق بهادار از محل تسهيلات اعطايی بانکها مصوب ۱۳۹۴، نسبت به تامین مالی از طریق انتشار اوراق رهنی و تبدیل به نقد کردن بخشی از مانده تسهیلات بلندمدت رهنی خود اقدام کنند.
در این راستا دولت در سال 1387 با تصویب مجلس شورای اسلامی و در ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، به ایجاد بازار رهن ثانویه و انتشار اوراق مشارکت به پشتوانه تسهیلات رهنی مکلف شد اما این طرح نهایتا مسکوت ماند. تا اینکه شورای عالی بورس در بهمن ماه 1394، اوراق رهنی را بهعنوان یک ابزار مالی جدید تصویب کرد و نهایتا بانک مرکزی نیز در یکم اردیبهشت 1395 با انتشار مبلغ 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی به پشتوانه تسهیلات رهنی مسکن از سوی بانک مسکن موافقت کرد. از آنجا که اوراق رهنی در بسیاری از کشورها توسط موسسات دولتی بستهبندی، اعتبارسنجی و تضمین میشوند، از این اوراق بهعنوان اوراق تامین مالی کم ریسک یاد میشود.
در مدلهای رایج اوراق رهنی، ریسک نکول و عدم پرداخت اقساط تسهیلات مسکن به واسط مالی و سرمایهگذاران اوراق رهنی منتقل میشود. واسط مالی با استعلام اعتبارسنجی مشتریان بانک و سوابق بازپرداخت اقساط، وامهای رهنی را به طبقات مختلفی بستهبندی میکند و برای نمونه بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان خوش حساب با ریسک و نرخ بازدهی کمی به فروش میرسد و بسته اوراق با پشتوانه مانده تسهیلات رهنی مشتریان بدحساب با ریسک و نرخ بازدهی بالا مورد معامله قرار میگیرد. همچنین باید سنجههایی برای ارزیابی مشتریان با ریسک بازپرداخت و تسویه پیش از موعد در اختیار داشت. اما حال با پذیرهنویسی 3 هزار میلیارد ریال اوراق رهنی در فرابورس ایران بهعنوان فاز اول معاملات این ابزار مالی، نه تنها بانک مسکن توانمندتر از قبل خواهد توانست اقدام به ارائه تسهیلات مالی به طرف تقاضای مسکن کرده و به این ترتیب زمینههای تحرک این بخش مهم در اقتصاد را فراهم کند، بلکه با تشکیل بازار ثانویه رهن در فرابورس ایران نیز پایههای بازار بدهی در کنار بازار سهام تقویت و تعمیق شده و دسترسی به منابع مالی و اعتباری از این طریق افزایش مییابد.
مدیرعامل فرابورس ایران
منبع: تعادل
نظر خود را بنویسید