برنامه وزارت راه‌وشهرسازي در بخش مسكن در سال93 با تغيير رويكرد اساسي آغاز شد. چراكه وزارتخانه مربوطه نمي‌خواست بازار مسكن صرفا متكي به نظام بانكي كشور باشد و تجربه‌هاي تلخ مسكن مهر دوباره تكرار شود. ورود مسكن به بازار سرمايه، راهكاري بود كه وزارت راه‌وشهرسازي دولت تدبير و اميد اتخاذ كرد تا ابزارهاي مالي ناجي مسكن از ركود باشد. براي تنوع‌بخشي به شيوه‌هاي سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن، صندوق‌هاي زمين و ساختمان با قابليت‌هاي مختلف راه‌اندازي شد. در واقع وزارتخانه مذكور به‌دنبال تقويت بازار رهني و كمرنگ كردن نقش نظام بانكي در اين حوزه بود. با اين‌حال، ضعف زيرساخت‌هاي مالي بازار سرمايه مانع از توسعه اوراق رهني در رونق‌بخشي به بازار مسكن شد. به اين ترتيب، وزارت راه‌وشهرسازي تصميم گرفت در يك دوره كوتاه‌مدت 6ساله با استفاده از تسهيلات بانكي طرف عرضه بازار را تامين كند. پس سقف وام ساخت مسكن تا 50ميليون تومان افزايش يافت. البته براي ايجاد تعادل در بازار مسكن، تقويب طرف تقاضا با اعطاي اعتبار 80ميليون توماني از ديگر برنامه‌هاي دولت يازدهم بود كه تاكنون نتوانسته موافقت نهادهاي پولي كشور را براي تصويب جلب كند. به‌نظر مي‌رسد، بهترين گزينه براي تحليل بازار مسكن و به‌ويژه رويكرد مالي وزارت راه‌وشهرسازي در حوزه درسال93، محمدحسين عبده تبريزي به‌عنوان يكي از اساتيد و مديران مالي برجسته كشور كه در مقام مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي را همراهي مي‌كند، است. از نظر وي، رونق‌بخشي و ساماندهي بازار مسكن در ابتدا مستلزم برقراري يك نظم و انضباط است. در واقع، برقراري مجموعه‌يي از قوانين، مقررات و دستورالعمل‌هاي اجرايي است كه در آن چارچوب، بازار زمين و ساختمان به‌ شكل كارآمدي مبتني بر اقتصاد آزاد و بخش خصوصي عمل كند. به اين ترتيب، در گام نخست بايد در سيستم بازار شفاف‌سازي اطلاعات زمين و مسكن صورت بگيرد كه اقدام اخير وزارت راه‌وشهرسازي براي تهيه نرم‌افزاري كه قيمت‌هاي معاملاتي را نشان بدهد تا حدي اين نقيصه را برطرف مي‌كند. براساس گفته‌هاي مشاور مالي وزير راه‌وشهرسازي، اين وزارتخانه براي اقشار كم‌‌‌درآمد جامعه يك مفهوم كلاني تحت عنوان مسكن اجتماعي دنبال مي‌كند كه مسكن مهر يكي از زيرمجموعه‌هاي آن تلقي مي‌شود. با اين‌حال از نظر وي، بهترين روش كمك به اقشار ضعيف و خانه‌ اولي‌ها امكان دريافت تسهيلات بلندمدت است. بنابراين، نخستين وظيفه هر دولت در بخش مسكن آن است كه بازار رهن، يعني بازار تسهيلات بلندمدت خريد مسكن را گسترش دهد. البته همه اقشار بايد فرا بگيرند كه براي خريد بزرگ‌ترين دارايي طول عمر خود پس‌انداز كنند. مشروح مصاحبه ايشان را در ادامه مي‌خوانيم: وزارت راه‌وشهرسازي در دولت يازدهم بحث شفافيت اطلاعات مسكن را اينجا و آن‌جا مطرح كرده است. منظور از اين بحث دقيقا چيست و چه اقداماتي در اين مورد انجام شده است؟ بخش عمده‌يي از ثروت هر كشور درحوزه ساختمان متمركز است. اهميت اين بخش در اقتصاد كشور به‌گونه‌يي است كه ستون فقرات ثروت ملي را تشكيل مي‌دهد. در مجموع ساختمان‌ها، ساخت مجموعه‌هاي شهري و به‌ويژه مسكن، نقش عمده‌يي در اقتصاد هر شهر و كشور دارد. به‌علاوه، ساختمان شيوه اصلي تجميع و انباشت ثروت خانوارها در ايران است. باوجود چنين اهميتي، بازار زمين و ساختمان يكي از ناكارآمدترين بازارهاي كشور است. برخلاف نظمي كه اكنون به‌طور نسبي در حوزه بازار سرمايه كشور برقرار شده است و باتوجه به سهم تاريخي بانك مركزي در ساماندهي بازار پول، ارز و طلا؛ به‌نظر مي‌رسد نظارت بر مستغلات به‌طور كلي در جمهوري اسلامي ايران مغفول مانده است. دولت براي اين نظارت چه بايد كند؟ چگونه نظارتي منظور شماست؟ منظور ما از نظارت در اقتصاد بخش، البته نقش‌آفريني اجرايي دولت در اين بخش، ساخت مسكن يا مجموعه‌هاي شهري، قيمت‌گذاري و اقداماتي از قبيل مسكن مهر نيست؛ منظور برقراري مجموعه‌يي از قوانين، مقررات و دستورالعمل‌هاي اجرايي است كه در آن چارچوب، بازار زمين و ساختمان به‌شكل كارآمدي مبتني بر اقتصاد آزاد و بخش خصوصي عمل كند. نخستين مولفه در اين عرصه «عدم‌ شفافيت بازار» است. واقعيت آن است كه بازار املاك و مستغلات در كشور ما به‌طور كلي غيرشفاف باقي‌مانده است. آمار رسمي در مورد معاملات انجام‌شده روي اراضي شهري، روستايي و قيمت‌هاي فروش ساختمان و پراكندگي آن قيمت‌ها در دسترس عموم نيست. مثلا غالبا حجم بالايي از اطلاعات نادرست و شايعه در مورد قيمت‌هاي واگذاري واحدهاي تجاري در محافل كسب‌وكار و معامله ملك پخش مي‌شود و خريداران و مستاجران اين واحدها، براساس همين اطلاعات غيرصحيح به انجام معامله اقدام مي‌كنند. آيا وزارت راه‌وشهرسازي اقدام عملي در اين زمينه انجام داده است؟ اقدام اخير وزارت راه‌وشهرسازي براي تهيه نرم‌افزاري كه قيمت‌هاي معاملاتي را نشان بدهد تا حدي اين نقيصه را برطرف مي‌كند. اين وظيفه البته برعهده شهرداري‌ها هم هست كه آمار مربوط به قيمت‌هاي معاملاتي را گردآوري و منتشر كنند. حتي بنگاه‌هاي خصوصي مي‌توانند با استفاده از اطلاعات خامي كه شهرداري‌ها و ادارات ثبت و مالياتي دراختيار آنها مي‌گذارند، قيمت‌هاي معاملاتي را به‌طور شفاف اعلام كنند و به تحليل اطلاعات براي ‌راهنمايي معامله‌گران بپردازند. اقدام وزارت راه‌وشهرسازي در تهيه نرم‌افزاري كه نشان دهد در هر نقطه از شهر، قيمت‌هاي معاملاتي چه بوده است، شروع مناسبي در اين مسير است. البته، وزارت راه درنظر دارد سامانه‌يي قدرتمند براي تمركز همه اطلاعات مربوط به واحدهاي ساختماني با حداكثر جزييات ممكن تهيه و دراختيار بازار قرار دهد. درهمين مورد شفافيت، قرار بود آژانس‌هاي ملكي نيز سروسامان گيرند. آيا كاري اجرايي انجام شده؟ ضرورت چنين كاري كدام است؟ فعاليت بنگاه‌هاي معاملات ملكي هم به ناكارآمدي افزوده است. نكته پرابهام در اين مورد آن است كه واسطه‌هاي معاملاتي فعال در اين بنگاه‌ها معمولا هم‌زمان خريدار و فروشنده هر دو را نمايندگي مي‌كنند. چنين موقعيتي تضاد روشني را با خود به‌همراه دارد: چگونه ممكن است واسطه‌يي هم نماينده خريدار و هم نماينده فروشنده باشد! در دنيا معمولا واسطه معاملات ملكي يا نماينده خريدار است يا نماينده فروشنده و از حقوق يكي از اين دو دفاع مي‌كند و تنها يكي از دو طرف مي‌تواند حق‌الزحمه دريافت كند. نماينده خريدار به‌دنبال آن است كه به پايين‌ترين قيمت زمين و ساختمان را براي خريدار بخرد و نماينده فروشنده به‌دنبال آن است كه به بالاترين قيمت، زمين و ساختمان مشتري خود را بفروشد. بدين ‌ترتيب است كه قيمت تعادلي عادلانه تعيين مي‌شود. اين وضعيت در ايران ديگرگونه است: تنها انگيزه بنگاه معاملات ملكي آن است كه معامله نهايتا انجام شود و اين موضع طبعا تضادي را با خود حمل مي‌كند. اين وضعيت است كه بايد تغيير كند. به‌علاوه، لازم است اين واسطه‌ها از حداقل مدرك حرفه‌يي در حوزه ارزشيابي و نيز بازاريابي برخوردار باشند و نبايد افرادي كه كمترين سررشته‌يي از حوزه‌هاي علمي مسكن دارند، كار نمايندگي را انجام دهند. ظاهرا بعد از ايده مسكن مهر دولت قبلي، وزارت راه‌ مفهوم مسكن اجتماعي را مطرح كرده است. اين فكر تا چه حد به اجرا نزديك شده است؟ مسكن اجتماعي پيشينه‌يي طولاني دارد؛ اين مفهوم در وزارت مسكن و شهرسازي گذشته حدود سال1370 مطرح شده است. مسكن اجتماعي يعني تدارك نوعي مسكن كه اقشار آسيب‌پذير و طبقات اجتماعي ضعيف‌تر را پاسخگو باشد. اين عنوان ترجمه‌يي از social housing است كه به‌ويژه در اروپا پيشينه‌يي طولاني دارد. دولت‌هاي اروپايي بعد از جنگ جهاني دوم خود را متعهد يافتند كه نسبت به تهيه مسكن براي اقشار آسيب‌پذير اقدام كنند. بنابراين، در اين مفهوم مسكن مهر زيرمجموعه مسكن اجتماعي تلقي مي‌شود. طراحان مسكن مهر نيز در اين فكر بوده‌اند كه مسكن اقشار آسيب‌پذير جامعه را تدارك ببينند. هدف در طرح مسكن اجتماعي آن است كه طرف عرضه مسكن ارزان‌قيمت تقويت شود. از اين نظر، درصورت پرداختن به موضوع، به كنترل قيمت مسكن ارزان‌قيمت كمك خواهد شد. مسكن مهر درواقع زيربخش مسكن اجتماعي است و علي‌الاصول هدف‌هايي را دنبال مي‌كند كه در مسكن اجتماعي مدنظر بوده است. مسكن اجتماعي مي‌خواهد پاسخگوي آن عده از مردم باشد كه نمي‌توانند اجاره كامل مسكن خود را بپردازند. شكل غالب مسكن اجتماعي در دنيا اجاره است. دولت براي تامين مسكن اقشار ضعيف و خانه‌اولي‌ها چگونه بايد كمك كند؟ راهبرد وزارت راه‌وشهرسازي در اين زمينه كدام است؟ اگر دولت منابعي داشته باشد، بهترين روش كمك به اقشار هدف آن است كه امكان دريافت تسهيلات بلندمدت را براي ايشان فراهم آورد. بنابراين، نخستين وظيفه هر دولت در بخش مسكن آن است كه بازار رهن، يعني بازار تسهيلات بلندمدت خريد مسكن را گسترش دهد. محور خريد مسكن علي‌الاصول بايد پس‌انداز خانوار باشد. همه اقشار بايد فرا بگيرند كه براي خريد بزرگ‌ترين دارايي طول عمر خود پس‌انداز كنند. دولت بايد منابع مالي خود را متوجه اقشاري كند كه توان پرداخت نرخ‌هاي بالاي سود به بانك‌ها را ندارند. پس، اقدام دولت در اين زمينه مي‌تواند پرداخت تفاوت سود باشد. به‌علاوه، دولت مي‌تواند از طريق نظام مالياتي، خريد مسكن توسط اقشار ضعيف‌تر را تسهيل كند. در مواردي حتي دولت ممكن است براي خريد مسكن به اقشار ضعيف كمك مستقيم كند كه اين در مورد مسكن اجتماعي صادق است. به‌هرحال، نسخه‌يي كه براي توسعه خانه‌دارشدن مردم مي‌توان پيچيد نسخه‌يي بين‌المللي است كه مبتني بر تجارب گسترده در جهان است و به روش‌هاي من‌درآوردي نياز ندارد. آنچه روشن است، آنكه دولت هرگز نبايد كارفرما باشد و خود مثل تجربه مسكن مهر، شروع به ساخت مسكن كند. وظيفه دولت در اين مورد ايجاد فضاي مناسب كسب‌وكار براي بخش خصوصي و در مورد مسكن اجتماعي كمك به مردم براي ارتقاي توان آنان در پرداخت اقساط وام مسكن خانه خود است. بدين ‌ترتيب، مسكن اجتماعي از محل پول پرقدرت تامين مالي نخواهد شد و تورم بالاتر و ضايع‌شدن حق مردم از طريق كاهش ارزش پول اتفاق نخواهد افتاد. طي يك‌سال و نيم گذشته تمام تلاش وزارت راه‌وشهرسازي راه‌اندازي بازار رهن در همه بانك‌ها بوده است. تلاشي كه بانك مركزي به‌دليل مشكلات گسترده نظام بانكي، نتوانسته از آن حمايت كافي كند. چرا وزارت راه‌وشهرسازي و بانك مركزي درباره وام خريد مسكن به توافق نمي‌رسند؟ چرا باوجود برخورداري مسكن از 25درصد تسهيلات بانكي، اين بازار همچنان كمبود منابع مالي دارد؟ بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران رسما اعلام كرده است كه علاقه‌مند است حجم تسهيلات مسكن به 25درصد و حتي بالاتر برسد. بانك مركزي مي‌داند كه توسعه بخش مسكن مي‌تواند اقدامي در جهت برون‌رفت از ركود باشد. از مسكن به‌عنوان يكي از بخش‌هاي پيشران در بسته پيشنهادي دولت براي خروج اقتصاد از ركود ياد مي‌شود؟ بله. درست هم هست. بانك مركزي در طرح مساله صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن مي‌گفت نگران كسري صندوق‌هاست. مدتي بحث شد كه كسري به تفاوت سود جاري بازار و سود قابل‌تحمل براي خريداران مسكن برمي‌گردد. به‌هرحال، ظاهرا بانك مركزي از اهميت بازار رهن براي اقتصاد كشور مطلع است. اما، به‌درستي مي‌گويد اكنون نبايد به بانك‌ها تحميل شود و اگر قرار است به مردم در نرخ سود كمكي شود، تفاوت بايد به‌طور شفاف از بودجه دولتي پرداخت شود. ظاهرا درك از سياست‌ها و عوامل تشكيل‌دهنده سياست‌ها در ذهن كارشناسان هر دو نهاد يكي است. اما، شايد بانك مركزي آن اولويتي را كه وزارتخانه براي بازار رهن در كشور و نقش گسترده آن قايل است، قايل نباشد. اهميت بازار رهن چيست؟ چرا وزارتخانه براي تامين منابع، از ابزارهاي مالي مانند صندوق زمين و ساختمان استفاده مي‌كند؟ كاركرد اين صندوق‌ها چيست؟ كاركرد اوراق رهني چيست؟ ضعف بازار مسكن براي بهره‌مندي از بازار ثانويه اوراق رهني كدام است؟ اول درمورد بازار رهن عرض مي‌كنم. مسكن براي عموم افراد بزرگ‌ترين سرمايه‌گذاري در طول عمر آنان است و بايد از محل پس‌اندازهاي گذشته و آينده ايشان خريداري شود. بدين ‌منظور، بازار رهن توسط دولت‌ها حمايت مي‌شود و دولت‌ها خود را موظف به تقويت اين بازار مي‌دانند. مردم بايد بتوانند با پيش‌پرداخت كم و اقساط طولاني‌مدت، مسكن خود را خريداري كنند. پس، بازار رهن بازار پرداخت تسهيلات بلندمدت در مقابل توثيق اموال غيرمنقول (واحد مسكوني) است. در بازار اوليه رهن، تسهيلات به متقاضي خريد واحد مسكوني پرداخت مي‌شود و در بازار ثانويه رهن، نقدينگي مورد‌نياز بازار اوليه، از طريق خريداري بسته‌هاي مطالبات حاصل از تسهيلات قبلي به‌صورت عمده و انتشار اوراق مبتني بر رهن، تامين مي‌شود. در ايران بازار رهن توسعه چنداني نيافته است. اعطاي تسهيلات براي خريد مسكن به‌طور عمده در بانك مسكن تمركز يافته است. وزارت راه‌وشهرسازي براي گسترش اين بازار به بانك مركزي و شوراي پول و اعتبار پيشنهاد كرده تا به همه بانك‌ها اجازه داده شود نسبت به تاسيس صندوق پس‌انداز مسكن اقدام كنند. صندوق پس‌انداز مسكن بازار رهن را تقويت مي‌كند. اگر بازار رهن قوي بود، نيازي به صندوق پس‌انداز مسكن نبود. بدين‌ترتيب، در كنار صندوق بزرگ بانك مسكن كه سابقه‌يي طولاني دارد، صندوق‌هاي كوچك‌تر پس‌انداز مسكن در سراسر كشور تشكيل خواهد شد و هدف تقويت بازار اوليه كه وظيفه همه دولت‌هاست، تحقق خواهد يافت. و بازار ثانويه‌ رهن چطور؟ بانك مسكن تلاش مي‌كند در كنار فعاليت خود در بازار اوليه رهن يعني ادامه فعاليت صندوق پس‌انداز مسكن (خرده‌فروشي وام‌هاي مسكن) به عمده‌فروش نيز تبديل شود. بدين‌ترتيب، بازار ثانويه رهن تولد خواهد يافت. بانك مسكن از ساير نهادهاي پولي كه صندوق پس‌انداز مسكن تشكيل داده و تسهيلاتي اعطا كرده‌اند، آن مطالبات را خريد دين مي‌كند و بدين‌ترتيب وجوه لازم را دراختيار صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن ديگر (خرده‌فروشان وام رهني) قرار مي‌دهد. آن‌گاه بسته‌هاي حاصل از آن تسهيلات را به‌شكل اوراق بدهي در بازار منتشر كرده و مي‌فروشد. اين تامين مالي به صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن اجازه مي‌دهد ترازنامه‌هاي خود را ترميم و تسهيلات بيشتري اعطا كنند. اين كار در بانك با هدايت شركت تامين سرمايه بانك مسكن انجام خواهد شد. بدين‌ترتيب، با فعاليت عمده‌فروشي بانك مسكن، فعاليت خرده‌فروشي ساير بانك‌ها از طريق صندوق‌هاي پس‌انداز مسكن آنها بسط خواهد يافت؛ يعني، از طريق فعاليت بازار ثانويه، بازار اوليه رهن تقويت خواهد شد. اما صندوق زمين و ساختمان موضوع ديگري است. صندوق زمين و ساختمان از نوع صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري در پروژه است. مزيت آن براي فعالان ساختماني آن است كه مي‌تواند منابع مالي گردآوري كند و پروژه‌يي را اجرايي كند. در بورس ايران صندوق زمين و ساختمان پيشينه‌يي دارد. درواقع حداقل هشت سال از زمان صدور نخستين مجوزها براي صندوق‌هاي زمين و ساختمان مي‌گذرد. مجوز نخستين صندوق زمين و ساختمان براي پروژه‌يي در غرب تهران و پس ‌از آن براي پروژه‌يي در اردبيل صادر شده است. از آن زمان تا اوايل سال1393 شايد مجوز 10صندوق صادر شده، اما هيچ‌كدام از اين صندوق‌ها متاسفانه شكل نگرفت تا بالاخره در سال1393 و با اصلاح دستورالعمل اين نوع صندوق‌ها، واحدهاي نخستين صندوق زمين و ساختمان به مردم فروخته شد. صندوق‌هاي زمين و ساختمان در شرايط امروز كشور كه منابع بانكي محدود است، مي‌توانند كمك گسترده‌يي به ادامه ساخت‌وسازها در كشور و تامين مالي اين ساخت‌وسازها كنند. باتوجه به اهميت بافت فرسوده در برنامه‌هاي وزارت راه‌وشهرسازي، آيا از اين صندوق‌ها مي‌توان در بافت فرسوده استفاده كرد؟ بحث طرح‌هاي فرسوده موضوعي نسبتا پيچيده است. شيوه‌هاي تامين مالي در بافت‌هاي فرسوده مدت‌هاست در ايران مورد بحث و گفت‌وگو قرار گرفته است. يكي از گزينه‌ها آن است كه ساكنان واحدهاي بافت‌هاي فرسوده خود در تامين مالي شركت كنند. در اين گزينه مي‌توان اين مشاركت مالكان بافت‌هاي فرسوده را در چارچوب صندوق‌هاي زمين و ساختمان نيز تعريف كرد. البته، ساكنان بافت‌هاي فرسوده از اقشار ضعيف‌تر جامعه هستند و براي دوره ساخت‌وساز توان اسكان مناسب ندارند. بنابراين تنها بحث عضويت آنها به‌عنوان سهامدار در اين صندوق‌ها مطرح نيست، بلكه فراتر از آن اسكان موقت آنها تا آماده‌شدن واحدهاي بافت‌هاي فرسوده بخشي از مشكل است كه بايد براي آن نيز تامين مالي كرد. بنابراين، اگر صندوق زمين و ساختمان بخواهد براي هر دو موضوع تامين مالي كند، طراحي آن امري پيچيده‌تر خواهد بود. دليل شكل‌گيري ركود سال‌هاي اخير بازار مسكن چيست؟ برنامه اصلي وزارت راه‌وشهرسازي براي خروج از اين ركود چيست؟ تقسيم‌بندي دوران رونق و ركود در سال‌هاي اخير، به چند دليل روند دوره‌هاي قبل را تكرار نمي‌كند و به گمان من از ساختار دوره گذشته، يعني آن چرخه‌هاي رونق و ركود، فاصله گرفته است. درمورد واحدهاي مسكوني و حتي واحدهاي تجاري و اداري در مدار ديگري هستيم. يك دليل آن اين است كه در توليد به‌ميزان تقاضاي بالقوه نزديك شده‌ايم و به‌خصوص در واحدهاي گران‌قيمت، توليد فراتر از سطح تقاضاي بالقوه رفته است. چون مسكن و ساختمان كالايي كم‌كشش است، وقتي عرضه بيش از تقاضا باشد، تغييرات اساسي در قيمت‌ها رخ مي‌دهد، 9 درصد تغيير متناسب با تغيير تقاضا. به اين علت، انتظاري كه بسازبفروش‌ها و انبوه‌سازان ايراني دارند كه چون ما بعد از سال89 دوره ركود داشته‌ايم، حالا جهت اين چرخه بايد برگردد و وارد چرخه رونق شويم، تحقق نمي‌يابد. يك دليل براي اثبات آنچه گفتيم اينكه ما هرگز در گذشته دوره ركود چنين طولاني نداشته‌ايم، دليل ديگر به وضعيت خاص مسكن و ساختمان ظرف سه، چهار سال اخير بازمي‌گردد و اينكه شرايط عادي اقتصادي نداشته‌ايم و تصميمات اقتصادي هيچ‌گاه توسط بازيگران بازار به اين شكل گرفته نمي‌شده است. مثال بارز اين تغيير آنكه از زمستان سال90، گرايش بازار به سمت طلا و ارز بوده است: بخشي از كساني كه مسكن و واحدهاي تجاري و اداري را به‌عنوان وسيله‌يي براي پس‌انداز انتخاب مي‌كردند، در آن تاريخ تغيير رفتار داده‌اند و حالا نيز همه آن بازارهاي هيجاني و كاذب آرام گرفته است و پول‌ها عمدتا به سوي بانك‌ها مي‌رود. به اين دلايل، آن چرخه و ساختاري كه بر آن پايه قبلا دوره‌هاي رونق و ركود تعريف مي‌شده، به‌هم خورده است؛ براي بررسي وضعيت و ساخت جديد، مجبوريم بازار را به چند بخش تقسيم كنيم و بگوييم مسكن ارزان‌قيمت چه شرايطي دارد، مسكن گران‌قيمت حايز چه شرايطي است و مسكن ميان‌قيمت چگونه است؟ پس، نبايد فرض كنيم ساختاري كه از حدود 40سال پيش دوره‌هاي رونق و ركود مسكن را در ايران مي‌ساخته، هنوز هم تداوم يابد. درمورد مسكن ارزان‌قيمت، بديهي است به‌دليل افزايش قيمت مصالح و دستمزد، قيمت اين نوع مسكن مداوم با تورم بالا مي‌رود، مگر آنكه سهم زمين كاهش يابد. اما در كل همواره قيمت مسكن ارزان‌قيمت با تورم حركت مي‌كند، دوره‌هاي رونق و ركود آن محدود است، نياز به مسكن ارزان‌قيمت به‌دليل كمبود سال‌هاي قبل، همواره وجود داشته و دارد. اين مسكن در سال‌هاي اخير تاحدي تحت‌الشعاع مسكن مهر قرار داشته، هرچند مسكن مهر حتي نتوانسته نيازهاي مسكن ارزان‌قيمت را به‌نحوي مطلوب حل كند. مي‌توان گفت مسكن مهر در رده‌يي پايين‌تر از مسكن ارزان‌قيمت قرار گرفته است؛ يعني مي‌توانيم بگوييم هم مسكن ارزان‌قيمت داريم كه مخاطبان متفاوتي دارد و هم مسكن مهر كه مخاطبانش در بازاري به‌مراتب پايين‌تر (از نظر درآمدي و قدرت خريد) قرار مي‌گيرند. بنابراين، حركت قيمت در مسكن ارزان‌قيمت قابل ‌فهم و درك است. چرخه‌هاي رشد و ركود با قيمت صرفا توضيح داده نمي‌شود؛ آنچه الان شايد از قيمت مهم‌تر باشد، نقدشوندگي واحد مسكوني است: اينكه سازندگان واحدهاي مسكوني ظرف چه مدتي اين واحدها را در بازار مي‌توانند بفروشند. بعد اينكه براي مسكن مصرفي (در مقابل مسكن پس‌اندازي) در دسترس ‌بودن اعتبارات ملاك و تعيين‌كننده است، چراكه مي‌تواند نياز و تقاضاي بالقوه بازار را به فعل برساند. درك‌پذير است وقتي دولت تمام اعتبارات خود را در مسكن مهر هزينه كرده، براي تامين مالي معاملات عادي مسكن امكاناتي چند باقي نمانده باشد. به‌ويژه، توجه كنيم در حال حاضر با كم‌شدن فاصله يا دامنه سودهاي دريافتي و پرداختي بانكي، گرايش بانك‌ها هم كه تا حد زيادي در فاصله سال‌هاي 80 تا 87 به سمت اعطاي تسهيلات مسكن بود، كم شده باشد. به اين دلايل، وقتي رونق در اقتصاد را براساس تداوم نرخ رشد در دوره‌يي خاص تعريف مي‌كنيد، به اين نتيجه مي‌رسيد كه نرخ رشد قيمت مسكن اين تداوم را نداشته است. معاملات در چند سال اخير نسبت به سال‌هاي قبل، تغييري پررنگ نداشته است. الگوي قبلي رونق و ركود چند ويژگي داشت؛ يكي از اين ويژگي‌ها اين بوده كه چون تورم وجود داشته، به‌طور دايمي مسكن و ساختمان هم وسيله سرمايه‌گذاري و پس‌انداز بوده و هم كالايي مصرفي، يعني دو نوع تقاضا در اين بازار وجود داشته است؛ يكي تقاضا براي مصرف اين واحدها و ديگري تقاضا براي سرمايه‌گذاري. اين عامل دوم، يعني وجه سرمايه‌گذاري، در حوزه‌هاي تجاري خيلي قوي‌تر بوده است. به‌عنوان مثال، در شهر كاشان هر پنج‌ خانوار يك مغازه دارند، حالا اينكه اين مغازه‌ها به چه دردي مي‌خورند، معلوم نيست يا مثلا در منطقه 22تهران هم كار به جايي رسيده كه براي هر 7خانوار، يك واحد تجاري ساخته شده است. خوب اين يك توهم پولي بوده كه «واحد تجاري بالاخره فروش مي‌رود.» اما امروز مي‌دانيم در ايران ظرف سال‌هاي اخير قيمت واحدهاي تجاري حتي تا ميزان 50درصد كاهش يافته است، البته اگر قيمت را برپايه ثابت بگيريم (مثلا بر پايه سال 1386) يعني بدون درنظر گرفتن تورم، قيمت واحدهاي تجاري در ايران نصف شده است. خب، اين تغيير را بايد در الگوي جديد رشد و رونق بياوريد. اين تغيير پديده‌يي جديد است؛ چيزي كه قبلا وجود نداشته است. كاهش عمده مربوط به تخليه قيمت زمين در مناطق مرغوب كلان‌شهرهاست. اين متغير را هم در بحث كنوني ركود و رونق بايد وارد كرد. بنابراين، براي اينكه بتوان الگوهاي رونق و ركود را در اين بخش شناسايي كنيد، بايد بازار را به واحدهاي ارزان‌قيمت، گران‌قيمت و ميان‌قيمت و تجاري تقسيم كنيد. علي‌الاصول دوره‌هاي رونق و ركود مسكن در هر كشوري نمي‌تواند چندان هم از الگوهاي كلي اقتصاد به دور باشد. نویسنده: گروه مسكن و شهرسازي سيمين عزيزمحمدي