خیلی از کارشناسان وضعیت بازار مسکن در ایران را بحرانی ارزیابی میکنند. در این مقاله دلایل این مشکلات بررسی شده است.
سهیل آلرسول عضو هیئت نمایندگان اتاق تهران
مقدمه: مسکن، پیشران اقتصاد ایران
مسکن در اقتصاد ایران نهتنها یک نیاز اجتماعی بنیادین است، بلکه بهعنوان پیشران بسیاری از فعالیتهای صنعتی و مالی عمل میکند. سهم بالای این بخش در اشتغال، سرمایهگذاری و مصرف مصالح ساختمانی موجب شده است که وضعیت بازار مسکن به شاخصی تعیینکننده برای سلامت کلی اقتصاد کشور بدل شود. بر همین اساس، رکود عمیق کنونی در بازار مسکن را نمیتوان صرفاً بهعنوان یک نوسان دورهای یا کاهش مقطعی معاملات تفسیر کرد. شواهد نشان میدهد که این رکود ریشهای و ساختاریافته است و پیامدهای آن بهصورت زنجیرهای در حال سرایت به سایر بخشها است.
افت تاریخی تولید و کاهش ظرفیت عرضه
مبنای بحران موجود در ضعف عرضه نهفته است. بر اساس گزارش ایسنا (۲۷ مرداد ۱۴۰۳)، تولید سالانه مسکن از اوج ۸۰۹ هزار واحد در سال ۱۳۹۲ به حدود ۴۵۰ هزار واحد در سال ۱۴۰۳ کاهش یافته است. این افت ۴۴ درصدی در یک دهه، نه تنها بیانگر کاهش ظرفیت واقعی تولید است، بلکه نشاندهنده ناکارآمدی سیاستهای حمایتی دولت در حوزه مسکن نیز هست.
کاهش عرضه واحدهای جدید، بازار را از یک سو در معرض کمبود قرار داده و از سوی دیگر فشار بر تقاضای بالقوه را تشدید کرده است. در چنین شرایطی، چرخه طبیعی عرضه و تقاضا از تعادل خارج شده و به جای حرکت در مدار سازنده، وارد یک دور باطل رکودی شده است.
سقوط سرمایهگذاری؛ تضعیف موتور ساختوساز
در کنار افت تولید، سرمایهگذاری در بخش مسکن نیز کاهش چشمگیری داشته است. بانک مرکزی در گزارشی که دلتا (۱۶ شهریور ۱۴۰۴) بازتاب داد، از «کاهش شدید سرمایهگذاری در ساختوساز» خبر داد. دادههای مرکز آمار ایران (tgju، ۶ مرداد ۱۴۰۴) نشان میدهد رشد واقعی سرمایهگذاری در تکمیل پروژههای ساختمانی در نیمه اول سال ۱۴۰۳ نسبت به مدت مشابه سال قبل، ۳۲ درصد افت داشته است.
ترکیب این دو روند روشن میسازد که نه تنها پروژههای جدید آغاز نمیشوند، بلکه حتی تأمین مالی برای تکمیل پروژههای نیمهتمام نیز به مانعی جدی برخورد کرده است. این وضعیت هزاران واحد نیمهکاره در سراسر کشور را بلاتکلیف نگه داشته است.
رکود معاملات؛ بازار در حالت کُما
از سوی دیگر، بخش تقاضا نیز وضعیت بحرانی دارد. گزارش تسنیم (۲۹ مرداد ۱۴۰۴) نشان میدهد حجم معاملات مسکن در تهران به «کمترین سطح یک دهه اخیر» رسیده و میانگین قیمتها به دلیل فقدان معاملات معنادار، «کاربرد آماری خود را از دست دادهاند.»
گزارش ایرنا (۳۱ مرداد ۱۴۰۴) نیز ثبت تنها ۳,۵۰۰ معامله در بهمنماه ۱۴۰۳ در تهران را تایید میکند؛ رقمی که در دورههای رونق بین ۱۵ تا ۲۰ هزار معامله در ماه بوده است. به بیان دیگر، بازار تقاضا تقریباً به حالت انجماد کامل درآمده است.
نایبرئیس اول اتحادیه املاک در گفتگو با مهر (۲۸ تیر ۱۴۰۳) از کاهش محسوس فایلهای ملکی نسبت به سال گذشته سخن گفته و رئیس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران نیز در تابناک (۳۰ تیر ۱۴۰۴) هشدار داده است که «عملاً خریدار مصرفی در بازار وجود ندارد». این شواهد نشان میدهد که رکود موجود نه تنها ناشی از ضعف عرضه یا کاهش سرمایهگذاری، بلکه ناشی از فروپاشی ساختاری تقاضای مصرفی نیز است.
اثرات زنجیرهای بر صنایع و اقتصاد ملی
رکود مسکن مانند یک شوک زنجیرهای عمل کرده و پیامدهای آن در لایههای مختلف اقتصاد آشکار شده است:
1. صنایع مصالح و تجهیزات ساختمانی: کارخانههای سیمان، فولاد، کاشی و سرامیک با کاهش شدید سفارشات مواجهاند و بسیاری از واحدهای کوچک و متوسط در آستانه تعطیلی قرار گرفتهاند.
2. کالاهای بادوام خانگی: رکود در ساختوساز موجب افت تقاضا برای مبلمان، لوازم خانگی، کابینت و تجهیزات تاسیساتی شده است و بسیاری از این صنایع با انباشت موجودی و کاهش فروش مواجهاند.
3. بازار کار: ساختوساز یکی از بزرگترین حوزههای جذب نیروی کار نیمهماهر و غیرماهر است. رکود در این بخش به معنای افزایش بیکاری، کاهش درآمد خانوارها و کاهش مصرف در سایر بخشها است.
4. نظام بانکی: املاک و مستغلات مهمترین وثیقه تسهیلات بانکی محسوب میشوند. رکود فعلی با کاهش ارزش و نقدشوندگی این وثایق، ریسک نکول و افزایش مطالبات غیرجاری بانکها را تشدید کرده و توان تسهیلاتدهی نظام بانکی را تضعیف میکند.
پیامدهای کلان؛ فراتر از بخش ساختمان
اثر رکود محدود به بخش مسکن و صنایع وابسته نیست. افت تولید و اشتغال، سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی را کاهش داده و هزینههای اجتماعی ناشی از بیکاری و کاهش درآمد خانوارها را افزایش داده است. کاهش معاملات و مالیاتهای مرتبط نیز فشار بر تراز مالی دولت وارد میکند.
علاوه بر این، رکود موجب توقف پروژههای عمرانی و زیربنایی شده و هزینه فرصت بالایی برای اقتصاد ایجاد کرده است. هر واحد نیمهتمام، سرمایه قفلشدهای است که نه ارزشافزوده تولید میکند و نه به نیاز مسکن پاسخ میدهد.
راهکارهای سیاستی؛ ضرورت رویکردی جامع
برای عبور از این وضعیت، اقدامات هماهنگ و چندلایه ضروری است:
جمعبندی: مسکن به مثابه شاخص سلامت اقتصادی
آمارهای رسمی از کاهش ۴۴ درصدی تولید سالانه مسکن (ایسنا، ۲۷ مرداد ۱۴۰۳)، افت ۳۲ درصدی سرمایهگذاری تکمیلی (tgju، ۶ مرداد ۱۴۰۴) و سقوط معاملات به ۳,۵۰۰ واحد در ماه (ایرنا، ۳۱ مرداد ۱۴۰۴) حکایت از بحرانی عمیق و چندوجهی دارد.
این رکود را باید یک «بحران زنجیرهای» دانست که از بخش مسکن عبور کرده و اکنون به تولید، اشتغال، نظام بانکی و ثبات اقتصادی کشور ضربه میزند. نادیده گرفتن ابعاد گسترده این بحران به معنای نادیده گرفتن سلامت کلی اقتصاد ایران است. بنابراین، مسکن بیش از هر زمان دیگر نیازمند رویکردی جدی، جامع و میاندستگاهی است؛ رویکردی که ضمن احیای تقاضای مصرفی، مسیر تأمین مالی و سرمایهگذاری مولد را بازسازی کند.
منبع: آیندهنگر