کمبود خانه در شهرهای بزرگ امری بومی است، اما راه‏حل‌هایی هست

بحران جهانی مسکن: چه می‌توان کرد؟

منبع: وایرد/ آینده نگر

 

آنگهارد پاجت جونز، از پورت تالبوت ولز، انتظار ندارد هرگز روی موج نوسان مسکن سوار شود. او می‌گوید علی‏رغم توصیه‌ها و راهنماهای صرفه‌جویی در هزینه‌ها، این کار «به‏آسانیِ توقف نوشیدن قهوه در صبح یا لغو اشتراک نت‏فلیکس نیست». پاجت جونز، 28 ساله، به خانه‏ای برای زندگی نیاز دارد. او به عنوان یک فرد معلول، به شدت نیاز دارد که دارایی خود را با بهبود کیفیت زندگی خود تطبیق دهد، اما نمی‌تواند این کار را در بازار اجاره انجام دهد.

او می‌گوید هدفش داشتن خانه شخصی است. اما علی‏رغم کار تمام‏وقت، نتوانسته آن‏قدر پس‏انداز کند تا به سپرده‏گذاری نزدیک شود. میانگین قیمت خانه‌هایی که او به آنها نگاه می‌کند حدود 180هزار پوند (235هزار دلار) است. پاجت جونز حدود 3هزار پوند (3هزار و 900 دلار) پس‏انداز دارد، در حالی که اجاره‏اش 675 پوند در ماه است. او می‌تواند حدود 200 پوند در ماه پس‏انداز کند، اما هزینه‌های زندگی بالاتر او را به شدت تحت تاثیر قرار داده است. او می‌گوید: «من درک می‌کنم که خیلی بیشتر از بسیاری از مردم پس‌انداز می‌کنم، اما با بالا رفتن هزینه همه‏چیز، نمی‌توان بیشتر از آن پس‌انداز کنم و هم‏زمان خانه‌ام را گرم کنم و غذا بخورم.»

وضعیت پاجت جونز منحصر به فرد نیست. قیمت خانه‌ها 4.4 برابر میانگین درآمد قابل تصرف در آمریکا است که بالاترین سطح از سال 2006 است. در انگلستان و ولز، این رقم 8.9 برابر است، در حالی که نسبت به یک دهه قبل 6.7 برابر است. پس از اینکه میانگین قیمت خانه به 9 برابر میانگین درآمد خانوار افزایش یافت، کانادا در نظر دارد خارجی‌ها را از خرید خانه در این کشور منع کند. بازار مسکن از هم پاشیده است و افراد بیشتری در چرخه بی‌پایان اجاره‌ها عقب مانده‌اند چون نمی‌توانند روی نردبان مسکن پا بگذارند.

این مشکل توسط کسانی که پس از سال‌ها نرخ بهره پایین، پول سرمایه‌گذاری دارند و ملک را به حساب‌های بانکی ترجیح می‌دهند، تشدید می‌شود و بقیه را به‏جای پس‌انداز برای خرید خانه خود، صرف اجاره می‌کنند. دن ویلسون کراو، معاون مدیر جنریشن رنت، یک گروه لابی بریتانیایی که برای حقوق اجاره‌کنندگان کمپین می‌کند، می‌گوید: «پایین بودن نرخ‌های بهره جهانی باعث افزایش قیمت مسکن در سراسر جهان شده است.» ریچارد رونالد، استاد مسکن و رئیس جغرافیای سیاسی و اقتصادی در دانشگاه آمستردام، موافق است: «مسکن تنها مسکن نیست، یک سرمایه‏گذاری خوب است. این یک حقوق بازنشستگی است.»

این مشکلی است که کشورهای سراسر جهان آن را به رسمیت شناخته‌اند و بسیاری در تلاش برای رفع آن هستند. رمی رایزنر، بنیان‌گذار شرکت سرمایه‏گذاری املاک و مستغلات نیویورک گروه رایسنر و نویسنده گزارش مجمع جهانی اقتصاد درباره بحران جهانی مسکن، می‌گوید: «توافق بسیار بزرگی وجود دارد که معادله عرضه و تقاضا بسیار بسیار نامتعادل است. در آمریکا، تولید مسکن در این قرن حدود 3 میلیون خانه کمتر بوده است.»

برخی معتقدند که ژاپن مدلی است که باید از آن پیروی کرد. بر اساس داده‌های اداره آمار این کشور، قیمت اجاره در 25 سال گذشته تا حد زیادی ثابت مانده است. دلیلش این است که دولت منطقه‏بندی را در سطح ملی کنترل می‌کند و تعداد خانه‌هایی که اجازه می‌دهد برای توسعه ساخته شود، باز است. بیش از یک‏سوم شهروندان ژاپنی خانه‌هایی را که در آن زندگی می‌کنند اجاره می‌دهند، که توسط قانون سال 1991 به نام قانون اجاره‌های زمین و ساختمان محافظت می‌شود، و پایان دادن به اجاره‌ها یا جلوگیری از تمدید قرارداد اجاره توسط مستاجر را برای مالکان دشوار می‌کند.

در مجموع، این بدان معناست که شهروندان ژاپنی سومین ملت راضی از در دسترس بودن مسکن خوب و مقرون به صرفه در بین کشورهای OECD هستند -بیش از 10 درصد بیشتر از آمریکا و 20 درصد بیشتر از کانادا.

جیرو یوشیدا، دانشیار بازرگانی در کالج کسب و کار اسمیل در ایالت پن، می‌گوید: «یک چیزی که منحصر به ژاپن است، فرآیند استحقاق است، به این معنی که دریافت مجوز برای ساخت و ساز در ژاپن نسبت به سایر کشورها کمتر نامطمئن است. مقررات منطقه‏بندی ژاپن و مقررات آیین‏نامه ساختمانی مبتنی بر قوانین هستند. مقامات دولتی و هیئت‌های برنامه‌ریزی اختیار چندانی ندارند.» این خیلی متفاوت با آمریکا است، جایی که تیم‌های برنامه‏ریزی حوزه قضایی محلی می‌توانند قوانین را با خواسته‌های خود منطبق کنند. یوشیدا می‌گوید: «مذاکره در آمریکا آن‌قدر نامطمئن است که هر منطقه محلی وکلای خاص خود را دارد که در فرآیند استحقاق تخصص دارند.»

ویلسون کراو از اجرای سیستم ژاپنی در جاهای دیگر حمایت می‌کند. او می‌گوید: «من فکر می‌کنم دلیلی وجود ندارد که ما نتوانیم یک سیستم مسکن به سبک ژاپنی داشته باشیم. با این حال، هیچ سیاستمداری از ترس رای‌دهندگان خانه‏دار اتباع خارجی نمی‌خواهد مسئولیت کاهش قیمت ملک را بر عهده بگیرد، به این معنی که پذیرش آن بعید است. از آنجا که تحولات جدید در جوامع فشرده می‌تواند از نظر سیاسی نامطلوب باشد، سیاستمداران از تسریع در ساخت خانه‌های جدید منصرف شده‏اند.»

کاخ سفید تازگی اعتراف کرده است که سرعت ساخت خانه‌ها برای بیش از 40 سال با جمعیت هماهنگ نبوده و خانه‌هایی که ساخته می‌شوند برای خریداران اول، بسیار بزرگ و گران هستند. تعداد خانه‌های جدید زیر 1400 فوت مربع در آمریکا بیش از 80 درصد کمتر از مقدار ساخته‏شده در دهه 1970 است. زمین برای گلف اختصاص داده شده است که در میان رای‌دهندگان مسن‌تر به جای خانه محبوبیت دارد.

با این حال، همه فکر نمی‌کنند که بازار مسکن ژاپن آن‌قدر که به نظر می‌رسد گلگون است. در حالی که قیمت اجاره تا حد زیادی ثابت مانده است، قیمت خرید ملک در ژاپن مانند جاهای دیگر افزایش یافته است. رونالد که در دو دهه گذشته بین ژاپن و هلند مستقر بوده است، استدلال می‌کند: «سیستم ژاپن به هیچ وجه بهتر نیست.»

او گفت: «فقط بیش از حد تورم نیست، زیرا ژاپنی‌های کمتری در دنیا نسبت به زمانی که ما این تماس تلفنی را شروع کردیم، وجود دارند، اما تعداد خانه‌ها مشابه است.» جمعیت سال‌خورده ژاپن به توضیح موفقیت نسبی آن در خارج از کشور کمک کرده است.

رونالد می‌گوید: «آنها هیچ کار جادویی با سیاست‌های مسکن در ژاپن انجام نداده‌اند و در واقع تورم بسیار مخربی در قیمت مسکن داشتند. هیچ چیز خاصی در سیاست مسکن ژاپن وجود ندارد. و حتی تقلید موفقیت‌های این کشور در جاهای دیگر دشوار است.»

 رایسنر می‌گوید: «این کشوری است که از زمان جنگ جهانی دوم –چه خوب و چه بد– بازسازی شده است. تکثیر این مدل در جایی که بدیهی است تاریخ به اندازه‌ای وجود نداشته، سخت خواهد بود.»

بنابراین، اگر به ژاپن نگاه نکنیم، کجا باید به دنبال مدلی باشیم که بازار ازهم‌پاشیده مسکن در بخش‌های وسیعی از غرب را اصلاح کند؟ یکی از گزینه‌ها سنگاپور است، جایی که مسکن عمومی در جوامعی با طراحی خاص ساخته می‌شود و به افراد با اجاره 99 ساله کمتر از ارزش بازار فروخته می‌شود. فروش در آن برای کاهش سودجویی بسیار محدود است، اما می‌تواند پس از پنج سال مالکیت اتفاق بیفتد. بر اساس آمار رسمی، از هر پنج سنگاپوری، حدود چهار نفر در خانه‌های بخش دولتی زندگی می‌کنند. رونالد می‌گوید: «قیمت‌ها هرگز نمی‌توانند فراتر از توان خانواده‌های معمولی باشند. آنها این دایره فضیلت را دارند و فکر کردن به نقش تنظیم مسکن را جالب می‌کند.»

در اروپا، جایگزین مناسب دیگری در آلمان وجود دارد. یوشیدا می‌گوید: «مدل آلمان کمی بیش از حد افراطی و منحصربه‌فرد است به این معنا که آنها مسکن عمومی زیادی دارند، اما زندگی در یک واحد اجاره‌ای در آلمان عادی است. این کشور دارای دومین کمترین نسبت صاحب خانه در کل OECD است. در آنجا، خرید خانه برای زندگی همیشه هدف نهایی نیست. او می‌گوید: «در آلمان، آنها در واحدهای اجاره‌ای زندگی می‌کنند و به عنوان سرمایه‌گذاری خانه می‌خرند.»

حقوق مستاجران در کانون شرکتی به نام DW und Co. Enteignen قرار گرفت که برای تلاش در زمینه خارج کردن یک‏چهارم میلیون ملک از دست صاحبان املاک خصوصی و به مالکیت عمومی درآوردن آنها طراحی شده بود و امکان قیمت‌های منصفانه‌تر برای مستاجران و شانس بهتر در مالکیت خانه را فراهم می‌کرد.

مالکیت املاک در آلمان در کنار قیمت مسکن در حال افزایش است زیرا مردم سقف بالای سر خود را به عنوان یک احساس امنیت پس از بیماری همه‏گیر می‌دیدند. اما این اتفاق به طور حتمی بر تجربه بسیاری از افراد در بازار تأثیر نمی‌گذارد. رونالد می‌گوید: «مستاجرها اجاره‌های طولانی‌مدت و مطمئن دارند و می‌توانند خانه‌های خود را تزئین کنند و در آن سرمایه‌گذاری کنند، با این فرض که در آنجا زندگی می‌کنند، بچه‌دار می‌شوند و آنها را در خانه‌های اجاره‌ای بزرگ می‌کنند.»

تا اواخر ژانویه 2022، برای توسعه مسکن در آلمان در پنج سال اول پس از ساخت، توسط دولت کمتر از نرخ بازار یارانه پرداخت می‌شد. او می‌گوید: «این بدان معناست که سالانه ده‌ها هزار واحد به بازار می‌آیند و قیمت‌های اجاره را پایین نگه می‌دارند و از تقلا برای خرید ملک جلوگیری می‌کنند.»

مدل مشابهی در اتریش و سوئیس وجود دارد، جایی که این تقسیم 55 تا 45 درصد است (به نفع اجاره در سوئیس و مالکیت در اتریش)، در مقایسه با میانگین نرخ مالکیت خانه اروپایی 70 درصد. وقتی به پایتخت اتریش، وین می‌رسید، نرخ مالکیت خانه تنها 7 درصد است.

رونالد می‌گوید: «آنچه سیاست‌های مسکن آلمان و سوئیس تا حدی انجام می‌دهند این است که اطمینان حاصل می‌کنند که یارانه‌هایی را برای تضمین جریان مطمئن مسکن‌های اجاره‌ای کم‌هزینه به سیستم ارائه می‌دهند.» در مورد مدل اروپای مرکزی مشکلاتی وجود دارد، اما به طور کلی، کشورهایی که بازار مسکن خود را به بهترین شکل ممکن درآورده‌اند، کشورهایی هستند که قیمت‌های ارزان اجاره یا مالکیت آسان خانه را تشویق می‌کنند و در عین حال کسانی را که به دنبال سرمایه‌گذاری در املاک به‌عنوان یک عامل درآمدزا هستند منصرف می‌کنند. ویلسون کراو می‌گوید: «دلیلی وجود ندارد که ما [بقیه جهان] نتوانیم چنین چیزی را داشته باشیم. اما برای رسیدن از اینجا به آنجا، باید به این فکر کنیم که نظام سیاسی چه موانعی را ایجاد می‌کند.»