در زمان تصویب این قانون بیش از ۹۰درصد ساخت وسازها، یک و دو طبقه بوده و بسیاری از دغدغه های امروزین توسعه ساخت وسازهای طبقاتی و فضاهای متراکم شهری مطرح نبوده است و بر همین اساس هم به شهرداری ها برای جلوگیری از عملیات ساختمانی اختیار داده شده و عبارت «شهرداری می تواند» در متن قانون فعلی می تواند به ابزاری برای سوءاستفاده شهرداری ها از عدم اعلان تخلف مبدل شود
ماده (100) قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۴۵ به منظور کنترل و کاهش تخلفات ساختمانی نسبت به طرح های شهری مصوب تدوین شده که از همه جهت با شرایط امروز گستره ساخت وساز، پیچیدگی های فنی و اجرایی و مسائل اجرایی تفاوت دارد. مرکز پژوهش های مجلس به اظهارنظر کارشناسی درباره «طرح اصلاح ماده (100) قانون» پرداخته است.
با توجه به گذشت بیش از 6 دهه از تهیه قانون شهرداری با وجود مواد الحاقی، تغییرات و اصلاحات انجام شده بر آن، با توجه به تغییرات کامل محیطی، روند شهرنشینی فزاینده و تغییر مسائل و اولویت های شهری، نیازمند تدوین و تنظیم مجدد است. ماده (100) این قانون جزو الحاقات مصوب سال 1345 است که چندین نوبت دستخوش تغییراتی شده است.
توجه به این نکته ضروری است که در زمان تصویب این قانون بیش از ۹۰درصد ساخت وسازها، یک و دو طبقه بوده و بسیاری از دغدغه های امروزین توسعه ساخت وسازهای طبقاتی و فضاهای متراکم شهری مطرح نبوده است و بر همین اساس هم به شهرداری ها برای جلوگیری از عملیات ساختمانی اختیار داده شده و عبارت «شهرداری می تواند» در متن قانون فعلی می تواند به ابزاری برای سوءاستفاده شهرداری ها از عدم اعلان تخلف مبدل شود و حتی در مواردی با اعلام تخلف از سمت مهندس ناظر نیز ترتیب اثری داده نمی شود که در تعارض با بندهای دیگر قانون شهرداری و وظایف ذاتی شهرداری هاست.
این مسئله باعث بروز تخلفات گسترده (از حیث تعداد و فراوانی) و شدت تخلفات (از حیث مغایرت با پروانه ساختمانی، مقررات ملی ساختمان و ضوابط و مقررات طرح های توسعه شهری) شده است و یکی از دلایل مهم وضعیت نابسامان معماری و شهرسازی و شکل گیری فساد مالی و اداری در حوزه شهرداری و نظام مهندسی ساختمان است.
در اصلاحیه های این قانون در سال ۱۳۵۸ توسط شورای انقلاب با هدف حمایت از اقشار آسیب پذیر، به تفسیری در عمل رویکرد تسامحی در دستور کار قرار گرفت تا امکان خانه دار شدن مردم تسهیل شود. اما به مرور این موضوعی به ابزار دور زدن قانون و کسب انتفاع بیشتر مالکان و سازندگان ورای ضوابط و مقررات و کسب درآمد برای شهرداری ها مبدل شد. به گونه ای که تقریباً قریب به اتفاق ساخت وسازها دارای تخلف هستند و علاوه بر انگیزه های سوداگرانه و منفعت طلبی مالکان و سازندگان که به واسطه منافع مالی گسترده در قبال رانت تراکم و افزایش زیربنا و تغییر کاربری، که دلیل اصلی رایج تخلف است؛ دلایل مهم دیگری نظیر پایین بودن سطح آگاهی از مقررات ساخت وساز، ورود گسترده افراد غیرمتخصص به عرصه ساخت وساز شهری و اجرایی و الزامی نشدن سازنده و مجری حرفه ای، منطقی نبودن ضوابط ساختمانی در برخی طرح های شهری (به طور خاص تراکم پایه و تراکم مجاز)، تغییرات مکرر ضوابط و جزئیات اجرایی در شهرداری ها و طرح های شهری و نبود حداقل های وحدت رویه فنی و اجرایی و تعارض منافع شهرداری ناشی از انگیزه کسب درآمد مالی و یا عایدی غیرمشروع برخی کارکنان شهرداری از این فرایند؛ از دیگر دلایل و انگیزه های رایج و کمتر پرداخته شده در اقدام به تخلف ساختمانی تلقی می گردد. به گونه ای که در طول زمان، این کمیسیون به عنوان ابزار قانونی نظارت بر تخلفات ساختمانی تغییر ماهیت داده و بعضاً به یک گام از فرایند تخلفات ساختمانی برای سازندگان و کسب درآمد برای شهرداری ها مبدل شده است و عملاً جایگاه و هدف قانونگذار برای جلوگیری از تخلفات که با ابزار تخریب و قلع بنا و یا جریمه های بازدارنده تدارک دیده شده بود، در عمل تبدیل به مسیر عرفی برای پرداخت هزینه های ساخت وسازهای غیرمجاز گردیده و سهم مهمی در نابسامانی های شهری دارد.
همه این موارد سبب شده تا بنابر آمار درج شده در مقدمه و دلایل توجیهی طرح پیشنهادی به گستره و وسعت این تخلفات با بیش از ۱۳۰۰۰ پرونده اعتراض به آرای کمیسیون های ماده (100) در دیوان عدالت اداری، چندین(ده ها) برابر نیز مجموع آرای کمیسیونهای ماده (100)؛ قریب به ۲۵۰۰۰۰ رأی قطعی کمیسیونهای ماده (100) درخصوص تخریب و قلع و قمع بنای ساختمانی؛ بتوان ضرورت این اصلاح و تغییر از حیث فراگیری را تبیین کرد. در اجرای اصل حاکمیت قانون، جلوگیری از تبعیض و احداث بناهای غیرمجاز که اساساً با اصول شهرسازی و معماری و قواعد حقوق عمومی مغایرت دارد و جلوگیری از فساد اداری و اخذ جریمه های تخلف ساختمانی در قبال نقض مقررات و ضرورت به روزرسانی، اصلاح و کارامدسازی، بازدارندگی قانون در دستور کار قرار گیرد و بر همین اساس نسبت به بازنگری ماده (100) قانون شهرداری ها اقدام کرده اند.
بر همین اساس و مبتنی بر پذیرش ضرورت این اصلاح، ساختار و محتوای خروجی طرح پیشنهادی در جلسات کمیسیون عمران با مشارکت طیف ذی نفعان از شهرداری و شوراها، شورای عالی استان ها، دیوان عدالت اداری، وزارت کشور و وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی ساختمان، مشمول تغییر و اصلاح و تکمیل تبصره ها شد.