عضو هیئت علمی دانشگاه تهران از ضرورت تدوین برنامه 10‏‌ساله برای رهایی بازار مسکن از وضعیت بغرنج می‌گوید

خروج از بن‌بست

آینده نگر

 

 

 بازار مسکن انگار بلد شده هر دو روی سکه را بخواند، هم راکد باشد و هم پررونق. راکد باشد تا نشان دهد که تعداد معاملات کمی در بازار صورت می‌گیرد و پررونق، از آن جهت که قیمت همچنان رو به رشد است و انگار تقاضا در بازار بالا رفته است که عرضه پاسخ‏گو نیست و قیمت بالا رفته است؛ یعنی درست علامت یک رکود تورمی. درست در شرایطی که همه از رکود در بازار مسکن خبر می‌دهند، معاملاتی در خردادماه صورت می‌گیرد که اگرچه نسبت به دوماهه ابتدای سال جاری رشد را نشان می‌دهد، اما همچنان بازار نسبت به معاملات گارد بسته دارد و اجازه یک بازار پررونق به معنای واقعی را نمی‌دهد. از سوی دیگر، کمبود عرضه‌ای که به لحاظ پاسخ‏گویی به ورود تقاضای تازه‌واردها در بازار وجود دارد هم به قصه رکود اضافه شده و شرایط را برای تمامی تصمیم‌گیران و بازیگران سخت کرده است. اکنون فعالان بازار مسکن بر این باورند که دولت جدید باید طرحی نو دراندازد و با افزایش عرضه مسکن، راه را برای پاسخ‏گویی به تقاضاها باز کند؛ شاید هم باید طرحی را به اجرا بگذارد که مشابه مسکن مهر یا مسکن ملی، اقدام به عرضه مسکن کند، اما به طور قطع نباید اشتباهات آن طرح‌ها را تکرار کرده و راه را برای ورود انتقادات جدی به طرح‌های نو باز بگذارد. بیت‌الله ستاریان، عضو هیئت علمی دانشگاه تهران بر این باور است که آنچه امروز در بازار مسکن قابل مشاهده است، همان چیزی است که ظرف 50 سال گذشته بر این بخش از اقتصاد ایران گذشته است و اگر دولت بخواهد آن را حل و فصل کند باید در یک برنامه میان‌مدت 10ساله و بلندمدت 20 ساله، زمینه را برای بهبود وضعیت بازار فراهم کند.

*بازار مسکن روزهای خاصی را می‌گذراند و با رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند. شما دلیل شکل‌گیری چنین وضعیتی را چه می‌دانید و فکر می‌کنید که این فرآیند در اقتصاد ایران، تا چه مقطعی ادامه داشته باشد؟

آنچه در حال حاضر در رابطه با بازار فعلی مسکن قابل مشاهده است، روندی بوده که طی 50 سال گذشته همواره ادامه داشته و در نیم قرن گذشته یعنی در 8 سال قبل از انقلاب و 43 سال بعد از انقلاب، در بازار مشاهده شده و وقوع آن، علل مختلفی داشته است. همان‏طور که تاریخ مشخص کرده، تمامی دولت‌هایی که بر سر کار آمده‌اند، در حل مشکل مسکن عاجز بوده و هریک از آن‏ها با ارائه وعده و اجرای سناریوی تکراری تلاش کرده تا بازار را به سامان برساند و البته از پس آن هم برنیامده است و مشکل به وضعیت فعلی رسیده است. در این میان، اگر بردارهای اقتصادی را نگاه کنیم، رونق و توسعه در بخش‌های مختلف مشاهده می‌شود، اما کمبود مسکن وجود داشته و افزایش قیمت را شاهد هستیم اما اینکه این روند تا کی ادامه یابد، موضوع دیگری است. در واقع، مسکن مقوله‌ای نیست که در کوتاه‎‌مدت بتوان مسائل آن را حل کرد و با یک وعده سه تا پنج‌ساله مشکل را تماما برطرف نمود؛ بلکه حل مشکل مسکن، نیازمند برنامه‌ریزی بلندمدت 20ساله و میان‌مدت 10ساله است که بتوان در این مقاطع، ابتدا مشکل مسکن را تعدیل و نرمال کرد و سپس ریشه‌ای آن را حل کرد و به شرایط مابقی کالاها رساند پس این موضوع نیازمند برنامه‌ریزی است؛ اما اینکه چرا دولت‌ها تا به حال نتوانسته‌اند این موضوع را حل کنند، به دو عامل برمی‌گردد: یکی بحث ساختار اقتصادی کشور است که همچون تمامی پارامترهای دیگر اقتصادی مثل ارز و سکه که روند رشدیابنده داشته، مسکن هم رشد کرده؛ اما رشد مسکن بیشتر بوده است. اگر به تاریخ بازار ارز یا طلا نگاه کنیم، به صورت متوسط، رشد این بازارها کمتر از 200 برابر بوده؛ اما مسکن در مقطع مشابه 25ساله، بین 1000 تا 1500 برابر بسته به نقاط مختلف شهری، رشد قیمت داشته و رشد آن، به صورت میانگین، 2.5 برابر شاخص کالاهای دیگر بوده است. عامل دیگر، درگیری این بخش با کلان اقتصاد ایران است؛ به خصوص اینکه ساختار اقتصادی ایران هم غلط است و شکل و ساختار آن، غلط بنا شده و باید تغییرات عمده‌ای در آن صورت گیرد؛ ضمن اینکه تکلیف خود را باید با اقتصاد روشن کنیم. نمی‌شود با اقتصاد شتر گاو پلنگ، یک کشور را اداره کرد و باید تکلیف را در مقوله علم اقتصادی و استفاده از روش‌های علمی، روشن کرد. مشکل دیگر آن است که شاکله دولت ما برای حل کردن معضل بازار مسکن ایجاد نشده و تشکیلات دولتی برای آن طراحی نشده است؛ چراکه با یک اقتصاد عظیمی به عنوان اقتصاد صنعت ساختمان که نیمی از نقدینگی را در خود جای داده و نزدیک به 70 درصد مردم هم در آن شاغل هستند، مواجه است و از سوی دیگر، کنش و واکنش وسیعی در اقتصاد دارد. نکته حایز اهمیت، متولی این بخش است؛ به این معنا که نمی‌‎توان گفت که کدام بخش از دولت، متولی این بخش از اقتصاد است، یعنی هیچ بخشی نه در وزارت اقتصاد و نه در وزارت صمت و بانک مرکزی برای ساماندهی بازار مسکن طراحی نشده و این بخش عملا از سوی بخش‌ خصوصی هدایت می‌شود؛ یعنی مسکن تماما در دست مردم است و 95 درصد از صنعت ساختمان کشور هم در اختیار بخش‌ خصوصی است؛ پس سوال این‏جاست که کجای دولت باید برای این بخش از اقتصاد برنامه دهد و سکان‏دار این قسمت از اقتصاد باشد؛ به خصوص اینکه هیچ‏یک از وزارت‏خانه‌ها، سهمی در این موضوع ندارند و قادر به این نیستند که برای اقتصاد مسکن، برنامه‌ریزی دقیق و پربازدهی صورت دهند؛ ضمن اینکه بانک مرکزی نیز ابزار لازم را برای این بخش ندارد و وزارت صمت هم گوشه رینگ است؛ پس تنها یکی از معاونت‌ها در وزارت راه و شهرسازی نمی‌تواند بار همه را به دوش کشد و متولی بیش از نیمی از اقتصاد کشور باشد و سکان این بخش را به دست گیرد؛ بنابراین در یک کلام می‌توان گفت که هیچ‏کس نمی‌تواند با این تشکیلات و طراحی دولت، معضل بخش مسکن را حل کند؛ کما اینکه هیچ‏یک از دولت‌های قبلی نتوانستند مسئله بازار مسکن را حل کنند و علی‏رغم اینکه بیش از نیم قرن، مردم درگیر این مشکلات بوده و بیش از نیمی از مردم هم با مشکلات آن دست و پنجه نرم می‌کنند، هنوز راه‌حل جدی حاصل نشده است. نکته حایز اهمیت آن است که علی‏رغم اینکه به صورت میانگین، نیمی از سبد هزینه خانوار و مشکلات مرتبط با آن، به بازار مسکن مربوط می‌شود و این کالا در سبد خانوار، سهم بالایی دارد و در کل کشور این سهم به 48 درصد و در شهرها به 80 درصد می‌رسد، اگر معضل بازار مسکن حل شود، نیمی از مشکلات خانوارها هم حل خواهد شد. پس این سه فرض نشان می‌دهند که مسکن، یک پارامتر بسیار مهم و ساختاری برای کشور است و اگر این مشکل مسکن حل شود و به صورت نرمال سهم آن به 12 درصد برسد، فضا باز شده و بخش عمده‌ای از معضلات اقتصاد کشور حل می‌شود. تصور کیند که بیش از 90 درصد از خانوارهایی که زیر خط فقر هستند، با حل معضل مسکن به بالای خط فقر می‌آیند و رضایت عمومی افزایش می‌یابد؛ ضمن اینکه بخشی از ناهنجاری‌های اجتماعی نیز حل می‏شود. پس مسکن، پارامتری سنگین و دارای وزن مهمی در اقتصاد کشور است؛ اما همچنان لاینحل باقی مانده است.

*به هر حال ما اکنون با شروع یک دولت جدید مواجه هستیم. آیا تصور می‌کنید که با ارایه یک طرح از سوی دولت، بتوان معضل بازار مسکن را حل کرد؟

گمان نمی‌کنم که دولت آینده نیز بتواند مشکل بازار مسکن را حل کند؛ ولی بستر را می‌تواند به نحوی با اقتصاد ایران هماهنگ کند که معضل مسکن کمرنگ‌تر از گذشته شود. در واقع، اگر همه برنامه‌ها را با تمام توان انجام دهند و به صورت عملیاتی و واقعی بخواهند که مشکل بازار مسکن را حل کنند، به طور قطع تنها به زمینه‌سازی برای این موضوع خواهند رسید و ثمره کار، به عمر دولت قد نمی‌دهد؛ ولی بستر آماده‌ای را می‌توان برای دولت بعد فراهم کرد. اکنون فرض بر این است که تشکیلات دولت عوض شود و تمام ساختارهای اقتصادی به هم ریخته شوند؛ تا جایی که شاکله اقتصاد را عوض کنند و همه کارها را در جهت ایجاد تعادل در بازار مسکن پیش برند؛ باز هم نتیجه اصلی حاصل نخواهد شد و به عمر دولت کفاف نخواهد داد.

*شما به برنامه‌های مورد نیاز برای تحقق بسترسازی در حل معضل مسکن اشاره کردید؛ از دید شما این برنامه‌ریزی 10ساله، چه شاخصه‌ای باید داشته باشد؟

مسئله کلی مسکن را در 10 سال نمی‌توان حل کرد؛ ولی اولا باید سهم بخش دولتی را در اقتصاد و بازار مسکن ضعیف کرد و در این برنامه‌ریزی، سهم دولت را به حداقل رساند؛ چراکه تلاطم‌های بخش اقتصاد دولتی در عملکرد بخش‌ خصوصی اثرگذار بوده و تولید را نابود می‌کند؛ لذا تلاطم‌ها را باید کاهش داد و هرچقدر که می‌توان ضعیف‌تر کرد تا این بخش قوی‏تر و منسجم‌تر شود. در خود اقتصاد و در بخش مسکن، همه ابزارهای مالی را باید در نظر گرفت؛ به نحوی که باید ابزارهای مالی را همزمان با هم فعال کرد؛ یعنی هم تسهیلات بانکی و هم صکوک، رهن ثانویه و صندوق‌های زمین و مسکن باید کنار هم فعالیت کنند؛ ضمن اینکه تکنولوژی ساختمان را در کارخانجات تولیدی تغییر دهیم و از تکنولوژی به‌روزتر استفاده کنیم. در کنار این، باید قوانین ساخت و ساز را به صورت کلی تغییر داد و در مجوزهای دریافتی تجدیدنظر کرد تا فعلا بتوانیم خود را به یک میلیون و 200 هزار واحد مسکونی که نیاز سالانه است، برسانیم. از این به بعد، در سال‌های آینده که انتهای برنامه است، شاید بتوانیم کسری‏ای را که باعث افزایش حاشیه‌نشینی و کپرنشینی شده از میان برداریم.

*بانک مرکزی در حالی رشد 30 درصدی معاملات مسکن در خردادماه امسال را اعلام کرده که فعالان بازار خبر از رکود در معاملات می‌دهند.

رشد معاملات و افزایش قیمت طبیعی است و رابطه‌های خاصی با هم دارد؛ ولی همواره در موقعی که شرایط فعلی بر بازار مسکن حاکم است و کسری بالایی در عرضه به صورت مخفی وجود دارد، رکود رخ می‌دهد که رکود تورمی است. این پدیده‌ای است که فقط در بخش مسکن در ایران رخ داده است و در اقتصادهای دنیا، بسیار نادر با رکود تورمی بخش مسکن مواجه بوده‌ایم؛ یعنی در عین اینکه املاک معامله نمی‌شوند، برخی‌ها ناچار هستند ملک خود را به قیمت ارزان‏تر بفروشند؛ ضمن اینکه تعداد معاملات هم کمتر می‌شود؛ اما در عین حال، قیمت پایین نیامده و در بطن خود، بالا رفته است؛ یعنی تقاضای مطلق به عنوان یک تقاضای تعیین‏‌کننده‌تر از تقاضای موثر وجود دارد؛ لذا تقاضا رکود تورمی ایجاد می‌کند. پس در رکود قیمت بالا رفته و معامله صورت نمی‌گیرد.

*پیش‌بینی می‌کنید این رکود تا کی ادامه داشته باشد؟

الان رکود آن‏چنانی نداریم و اگرچه نسبت به فروردین و اردیبهشت رکود داشتیم، در خرداد به یک نوعی رشد را تجربه کرده‌ایم؛ اما مثل سال قبل نیست. به هر حال این رکود ادامه نخواهد یافت، اما قیمت هم افزایش خواهد یافت.

*چرا اگرچه قیمت بالا می‌رود، اما سازنده‌ها خیلی رغبت ندارند ملک بسازند و املاک موجود دست به دست می‌شوند؟

وقتی که رونق می‌شود، آمار تولید بالا می‌رود؛ ولی اینکه سازنده‌ها رغبت ندارند وارد شوند به این دلیل است که بخش ‌خصوصی ما که متولی 95 درصد بازار مسکن است، خرده‌سازها هستند و کلان‌سازها نیستند و کسی را نداریم که 10 هزار واحد مسکونی را برای تولید برنامه‌ریزی کند. همه در حد 50 تا 100 واحد می‌سازند و این‌ها سرمایه‌گذاران خرد هستند و با یک کنش و واکنش دولت و یک بار که یک مسئول از ارزانی مسکن می‌گوید، به‏سرعت از بازار خارج می‌شوند.

*سازندگان کلان کدام قشر از اقتصاد ایران هستند؟

در ایران مشکل ما این است که انبوه‌ساز نداریم؛ بلکه پیمانکاران انبوه‌ساز داریم؛ تولیدکننده مسکن انبوه در ایران نداریم. ما انبوه‌ساز در ایران تولید نکردیم و همه خرده‌ساز هستند که 95 درصد از بخش مسکن را به دست دارند. از این رقم، کمتر از 10 درصد آن‏ها تولیدکنندگان انبوه هستند که بیشتر نیمه‌دولتی به شمار می‌آیند؛ اما همین‏‌ها هم با هزار برخورد سیاسی مواجه هستند که دست از بازار می‌کشند. یعنی نداریم در ایران افرادی را که 10 هزار واحد مسکونی بسازند؛ اما در دنیا که این معضل حل شده، چنین رویکردی حاکم است و انبوه‌سازان وارد گود می‌شوند.