از آنجا که ثروتمندان بیش از تقاضای مصرف خود سرمایهگذاری سوداگرانه در مسکن انجام میدهند، این رفتار عملکرد بازار مسکن و تقاضای موثر مسکن کمدرآمدها و میاندرآمدها را از طریق تشدید نابرابری درآمد تحتتاثیر قرار میدهد.
علیاکبر قلیزاد، داود جعفریسرشت، مهدی عسگری/آینده نگر
مسکن مهمترین و گرانقیمتترین دارایی دوران زندگی انسان و کالایی پرهزینه است. بنابراین استطاعت مالی خرید مسکن در سبد هزینه خانوار از موضوعات پراهمیت به شمار میرود. علیاکبر قلیزاد، داود جعفریسرشت و مهدی عسگری تحقیقی در اینباره انجام دادهاند و حاصل آن را تحت عنوان «نابرابری درآمد و استطاعت خرید مسکن در کلانشهرهای ایران با رویکرد شبهپنل» در شماره 90 فصلنامه «پژوهشها و سیاستهای اقتصادی» منتشر کردهاند. آنها با ترکیب دادههای مقطعی هزینه – درآمد خانوار که توسط مرکز آمار ایران تولید شده و با روشهای علمی رفتار خانوارها را به مدت 25 سال بررسی کردهاند. مطالعه حاضر برای دوره زمانی 1370 تا 1394 انجام شده و شامل هفت کلانشهر تهران، کرج، مشهد، اصفهان، تبریز، شیراز و اهواز است که تنها مناطق شهری را در بر میگیرد. از آنجا که ثروتمندان بیش از تقاضای مصرف خود سرمایهگذاری سوداگرانه در مسکن انجام میدهند، این رفتار عملکرد بازار مسکن و تقاضای موثر مسکن کمدرآمدها و میاندرآمدها را از طریق تشدید نابرابری درآمد تحتتاثیر قرار میدهد. نتایج این تحقیق نشان میدهد که افزایش نابرابری درآمد سرانه خانوارها در کلانشهرها اثر منفی و معنیداری بر درآمد باقیمانده (مخارج غیر مسکن خانوار) و اثر مثبت و معنادار بر نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار و نسبت اجاره به درآمد دارد. افزایش نابرابری بهصورت افزایش شکاف بین گروههای دارای درآمد بالا و درآمد پایین منجر به کاهش قدرت خرید مسکن خانوارهای کمدرآمد و میاندرآمد میشود و کیفیت استفاده این خانوارها بهطور معنادار کاهش مییابد.
***
مسکن کالایی پرهزینه است که خرید آن مستلزم برنامهریزی بلندمدت است. بنابراین استطاعت مالی خرید مسکن در سبد هزینه خانوار از موضوعات پراهمیت به شمار میرود. در دهههای اخیر، افزایش نابرابری درآمد در بسیاری از کشورها توجه سیاستگذاران و محققان را به قیمت جهانی مسکن (بهصورت واقعی) معطوف ساخته است. انگیزههای سفتهبازی ثروتمندان ممکن است نقش مهمی در درک پویاییهای قیمت مسکن ایفا کند. از آنجا که سرمایهگذاری سوداگرانه ثروتمندان در مسکن بیش از تقاضای مصرفی آنهاست، این رفتار ثروتمندان عملکرد بازار مسکن و تقاضای موثر مسکن کمدرآمدها و میاندرآمدها را از طریق تشدید نابرابری درآمد تحتتاثیر قرار میدهد. بنابراین روابط متقابل نابرابری و پیامدهای آن در بازار مسکن میتواند بر تقاضای مسکن کمدرآمدها و میاندرآمدها اثر بگذارد و باعث افزایش قیمت مسکن شود و نسبت اجاره به درآمد خانوارها را افزایش دهد. از طرفی، نوسانهاي بازار مسکن در طول زمان از دغدغههای مهم دولت و مردم به شمار میآید. بنابراین افزایش نابرابری درآمد نیروی محرکه مهمی در افزایش مسکن نسبت به درآمد خانوارها است و باعث کاهش استطاعت مالی خرید مسکن کمدرآمدها و میاندرآمدها میشود. پس پرداختن به این موضوع میتواند بسیار حائز اهمیت و برای سیاستگذاران و صاحبنظران اقتصادی مفید باشد.
مطالعه بازار مسکن هم از جهت اینکه یک دارایی است و هم از لحاظ خدماتی که بهعنوان سرپناه ارائه میدهد حائز اهمیت است. چنانچه از جنبه دارایی بودن به مسکن توجه کنیم، موضوع بااهمیت این است که یکی از تصمیمات اصلی عوامل اقتصادی (بهویژه خانوارها) انتخاب ترکیب مناسبی از داراییها یا بهعبارتی پرتفولیوی بهینه بهمنظور حداکثرسازی مطلوبیت در بلندمدت است. چنانچه کل اقتصاد را مد نظر قرار دهیم، مسکن اصلیترین دارایی در سبد پرتفولیوی خانوارها است. تغییراتی که در قیمت مسکن ایجاد میشود، از یک سو باعث تغییر ثروت فرد در طول زمان و بهتبع آن مطلوبیت ناشی از مصرف میشود. از سوی دیگر، با توجه به متفاوت بودن ترکیب دارایی برای افراد مختلف، تغییر در قیمت مسکن باعث خواهد شد ثروت افراد مختلف در مقایسه با یکدیگر تغییر کند. از سوی دیگر، چنانچه از جنبه سرپناه به مسکن نگاه کنیم، اهمیت نوسانهای قیمت آن برای دولت حتی میتواند بیشتر باشد، زیرا نوسانهای قیمت مسکن و بهویژه افزایشهای سریع آن ازجمله تهدیدهایی است که هدف تضمین دسترسی آحاد مردم به مسکن را با چالش مواجه میکند.
افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر تغییرات گستردهای را در بازار مسکن و کل اقتصادی ایجاد کرده است، بهطوریکه باعث افزایش رونق در بخش مسکن و افزایش انگیزه سرمایهگذاری در بخش مسکن و کاهش دسترسی به مسکن بهعنوان کالای مصرفی شده است. بنابراین نوعی جایگزین برای هر سیاستی در بخش مسکن وجود دارد که بسته به اهمیت هرکدام میتوان سطحی بهینه از قیمت را تعیین کرد.
در سالهای اخیر، افزایش قیمت مسکن مانع توانایی خرید مسکن بعضی از خانوارها شده است. این در حالی است که بسیاری از خانوارها که دارای مسکن بیش از نیاز مصرفی خود هستند، در پی کسب بازدهی ناشی از سرمایهگذاری در بخش مسکن، سود بالایی را کسب کردهاند. در واقع، در اقتصاد ایران فعالیتهای مبتنی بر واسطهگری دارای سود بالاتری نسبت به فعالیتهای تولیدی است و به همین دلیل، درصد بالایی از نابرابری درآمد بهدلیل فعالیت در چنین بازارهایی است.
براساس آمار منابع رسمی بانک مرکزی، متوسط سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار در استانهای مختلف بین 17 تا 45 درصد است که این سهم در استانهای ایلام و تهران بهترتیب کمترین و بیشترین است. در همین خصوص، متوسط کشوری حدود 32 درصد است. برای تعدیل هزینههاي مسکن در سبد مصرفی خانوار اساسیترین راهکار تولید و عرضه مسکن کمهزینه در مقیاس بالاست. این شاخص در بعضی از کشورها 25 درصد است اما فاصله این نرخ در کلانشهرهای کشور بیشتر است.
یکی از دلایل ناتوانی بسیاری از خانوارها در تقاضای مسکن، افزایش نابرابری درآمد است. افزایش نابرابری درآمد بهصورت افزایش درآمد خانوارهای ثروتمند یا کاهش درآمد خانوارهای فقیر تعریف میشود. با توجه به اینکه در کشورهای در حال توسعه درآمدها در حال افزایش است، بنابراین افزایش سریعتر درآمد خانوارهای ثروتمند از دلایل افزایش نابرابری درآمد است. شاخص جینی یکی از متداولترین شاخصهای ارزیابی توزیع درآمد است که به تغییرات مبانی درآمد حساستر است. اما شاخص آتکینسون برگرفته از تابع رفاه اجتماعی است و بهواسطه امکان انتخاب پارامتر تابع این قابلیت را دارد که نابرابری را در سطوح مختلف درآمدی جامعه اندازهگیری کند. در این پژوهش، برای ارزیابی نابرابری درآمد از شاخص ضریب جینی استفاده شده است.
بهرغم ظرفیت بالای توسعهای کشور، کمبود مسکن و استطاعت پایین مالی خانوارها برای خرید آن از مشکلات اساسی اقتصادی و اجتماعی کشور است. مطالعه حاضر مسئله افزایش نابرابری درآمد و تاثیر آن بر استطاعات خرید مسکن را بهصورت جامعترین با استفاده از مدلسازیهای علمی انجام داده و درصدد پاسخگویی به این سؤال بوده است که آیا ممکن است رفتار ثروتمندان و متعاقب آن، افزایش نابرابری درآمد منجر به این شود که خانوارهای کمدرآمد مجبور به پرداخت قیمت بالاتر برای خرید سرپناه شوند یا نه. بنابراین با مرور عوامل موثر بر قیمت و اجاره مسکن در بعضی کلانشهرها، به تحلیل نابرابری درآمد و اثر آن بر بازار مسكن و چگونگی توانایی تامین مالی خرید مسکن توسط افراد دهکهای پایین درآمدی پرداخته است.
در این بین، باید توجه داشت که افزایش نابرابری درآمد قیمت کالاهای مصرفشده توسط فقرا را افزایش میدهد. شواهد غیرقابلانکاری برای بهدستآوردن چنین رابطهای زیاد سخت نیست. در طول بیست سال گذشته، خانوارهای فقیر در آمریکا شاهد کاهش نسبی خودشان و تغییرات نامطلوب در پیامدهای مسکن بودهاند. این فرضیه که افزایش درآمد ثروتمندان باعث مشکلات مالی خانوارهای فقیر برای تامین مالی مسکن میشود موضوع جدیدی نیست. اگر افزایش درآمد ثروتمندان، قیمتی را که فقرا باید برای نیازهای مسکن بپردازند افزایش دهد، آنگاه میتوان نتیجه گرفت که نابرابری تشدید شده است.
استدلال میشود که عملکرد ثروتمندان در بازار مسکن بر تقاضای مسکن افزایش کمدرآمد تاثیر دارد. با افزایش درآمد، تقاضا برای مسکن بهعنوان یک کالای نرمال باید افزایش یابد. در اقتصاد بهخاطر فرصتهای محدود سرمایهگذاری و مالکیت نامناسب زمینهای خصوصی، مسکن یک دارایی مطلوب برای اهداف سرمایهگذاری است. در نتیجه، کشش درآمدی تقاضای سرمایهای مسکن بیشتر از کشش درآمدی تقاضای مصرفی و سرپناه است. در بازار مسکن، نابرابری بیشتر درآمد و کاهش قیمت خرید کمدرآمدها و میاندرآمدها باعث میشود واحدهای مسکونی بیشتری توسط افراد پردرآمد خریداری شود و در نتیجه، نرخ واحدهای مسکونی خالی افزایش مییابد. در این میان، افزایش درآمد خانوارهای ثروتمند قیمت تعادلی مسکن را بالاتر میبرد چراکه قیمت در بازار املاک و دارایی تعیین میشود و در نتیجه، نسبت قیمت مسکن به درآمد با افزایش نابرابری درآمد بالا میرود.
دستاوردهای تحقیق: تاثیر مثبت درآمد دائمی
در این تحقیق، برای نشاندادن استطاعت خرید مسکن از سه شاخص نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوار، نسبت اجاره به درآمد و درآمد باقیمانده بهعنوان متغیرهای وابسته استفاده شد تا تاثیر افزایش ضریب جینی خانوارها و دیگر متغیرهای مهم بر آنها استخراج شود. سه مدل برآورد شد که در هر سه، تاثیر ضریب جینی بر میانگین لگاریتم درآمد باقیمانده و دو نسبت مورد اشاره از لحاظ آماری معنیدار بود. درآمد باقیمانده بهصورت کسر هزینه اجاره از درآمد در طول سال محاسبه شد. با افزایش در نابرابری درآمد، درآمد باقیمانده برای کمدرآمدها و میاندرآمدها کاهش و نسبت اجاره به درآمد افزایش مییابد که دقیقا مشابه نتایج مطالعات گذشته است که نشان میدهند افزایش نابرابری درآمد باعث کاهش درآمد باقیمانده، افزایش نسبت اجاره به درآمد و کاهش استفاده از مسکن در خانوارهای ضعیف میشود. افزایش نابرابری بهصورت افزایش شکاف بین گروههای دارای درآمد بالا و درآمدهای پایین منجر به کاهش قدرت خرید مسکن خانوارهای کمدرآمد و میاندرآمد میشود و کیفیت استفاده این خانوارها بهطور معنادار کاهش مییابد. همینطور، افزایش نابرابری درآمد باعث کاهش درآمد خانوارهای کمدرآمد میشود و توانایی آنها را در کسب درآمد کاهش میدهد. از طرفی، هرگونه افزایش نابرابری درآمدها باعث افزایش قیمت مسکن میشود و این افزایش قیمت مسکن باعث کاهش قدرت خرید مسکن برای خانوارهای کمدرآمد و میاندرآمد میشود اما استطاعت خرید مسکن برای خانوارهای ثروتمند افزایش مییابد چراکه منافع و قدرت خرید خانوارهای ثروتمند بهواسطه افزایش قیمت مسکن افزایش مییابد. نتایج تحقیق همچنین نشان داد درآمد دائمی اثر مثبت و معناداری بر استطاعت خرید مسکن دارد و افزایش آن باعث افزایش درآمد باقیمانده و همینطور کاهش نسبت اجاره به درآمد برای خانوارهای کمدرآمد و میاندرآمد میشود.