تا زمانی كه دولت سیاستهای خود را در حوزه مسكن تغییر ندهد، دوره ركود خرید و فروش ادامه دارد.
آینده نگر/ فرهاد بيضايي، مدير مركز مطالعات مسكن دانشگاه علم و صنعت
درست است كه قيمت مسكن روند صعودي دارد، اما ما در حوزه مسكن وارد دوره رونق نشدهايم و تشديد ركود تورمي را در اين بازار شاهد هستيم. تقريباً میتوان گفت بازار مسكن يك بازار رهاشده است و دولت سياست دقيق و مشخصي براي بهبود اوضاع اين بازار در نظر نگرفته است. البته همين وضعيت در حوزههای ديگر اقتصادي نيز به چشم میخورد. اما از آنجا كه مسكن میتواند در حوزههای ديگر نيز تاثيرگذار باشد و مشاغل بسياري به اين بازار وابستهاند، لازم است برنامه مشخصي براي آن در نظر گرفته شود تا فعالان اقتصادي و مصرفكنندهها بدانند كه بايد در چه مسيري گام بردارند. اين فقدان برنامهريزي به شدت به ضرر اين حوزه و صنايع وابسته به آن خواهد بود. به خصوص آنكه با وجود تغيير در سطح مديريت وزارت مسكن هنوز برنامهاي براي اين حوزه ارائه نشده است.
در اين ميان با توجه به كاهش تقاضا براي خانه، چند بحران و مسئله به وجود آمده است. گردش نقدينگي در بازار ساختمانسازي پايين آمده است و در نبود حمايت دولت، سودآوري سازندهها كم شده و رغبت آنها براي ورود به ساختمانسازي نيز اندك است. در نتيجه طبيعي است كه صنعت ساختمانسازي از اين اوضاع بيشترين ضربه را بخورد.
زمين در ايران بسيار گران است و تقريباً 70 درصد قيمت يك ملك، متعلق به زمين آن است. يعني اگر يك سازنده 100 ميليارد تومان را وارد عرصه ساخت و ساز كرده باشد، 30 ميليارد تومان آن تبديل به سازه میشود و بقيهاش هزينه زمين است. در نتيجه مهمترين ابزاري كه دولت میتواند به كار گيرد زمين است. دولت میتواند زمينهای دولتي را براي ساخت و ساز واگذار و عرضه كند تا مصرفكننده نهايي هزينه كمتري را براي خريد يا ساخت سازه صرف كند. عرضه زمين دولتي میتواند تا 70 درصد به ساخت و ساز و عمران شهر سرعت بخشد. در نتيجه آن، حتي میتوانيم رشد صدور پروانههای ساختماني را تا سه برابر شاهد باشيم. همين موضوع به نفع صنايع مربوط به ساخت و ساز خواهد شد.
البته اين موضوع مثل دو لبه قيچي است و در شرايط متفاوت میتواند نتايج متفاوتي به بار آورد. همانطور كه اشاره شد اگر دولت زمينها را به عرصه ساخت و ساز وارد كند و آن را به دست متقاضي نهايي و مصرفي برساند اتفاق مثبتي است. در نتيجه اين كار، بخشي از بودجه خانوار و نقدينگي سرگردان وارد عرصه ساخت و ساز میشود و رشد اقتصادي را هم به دنبال خواهد داشت. اما اين اقدام، نتيجه منفي هم میتواند در پي داشته باشد. كما اينكه زمزمههايي وجود دارد كه میگويد دولت میخواهد زمينهای خود را بفروشد تا كسري بودجه را تامين كند، كه اينگونه خود دولت تبديل به دلال زمين میشود. دولت به شدت درگير تامين بودجه است و سادهترين كارها مثل فروش داراييهايش را براي فرار از اين مشكل پيش رو قرار میدهد.
يك زماني بيشترين درآمد دولت از نفت بود. حالا با توجه به كاهش درآمدهاي نفتي ممكن است درآمد خود را از زمين تامين كند. در دهه 70 نيز بعد از يك دوره تورمي، دولت اين سياست را اجرا كرد كه به سرمايهاي شدن زمين و مسكن كمك كرد. اين اتفاق براي اقتصاد كشور يك سم است. باعث میشود كه مسكن از تقاضاي مصرفي دورتر بشود. با توجه به اينكه دولت از گران شدن زمين منتفع میشود، انگيزه دارد تا زمين گرانتر هم بشود. در نتيجه ركود تورمي ادامه میيابد و صنعت ساختمان نيز همچنان متضرر خواهد شد.
اگر بخواهيم رونق صنعت ساختمانسازي را ببينيم میتوانيم به موضوع صادرات هم توجه بيشتري كنيم اما فعلاً در اين حوزه نيز ضعيف عمل كردهايم. پشتيبانيهای خوبي در اين حوزه انجام نميگيرد و خيلي از بازارها را از دست دادهايم. مثلاً كشورهايي مثل عراق يا سوريه كه در حال بازسازي هستند به مصالح ساختماني نياز بالايي دارند و اگر دولت نگاه جدي به موضوع صادرات مصالح ساختماني به كشورهاي با پتانسيل را داشته باشد، به نفع ما تمام خواهد شد. نهفقط مصالح ساختماني بلكه ما میتوانيم خدمات فني و مهندسي خود را نيز به آن كشورها صادر كنيم.
به طور كلي تا زماني كه دولت سياستهای خود را در حوزه مسكن تغيير ندهد، دوره ركود خريد و فروش ادامه دارد.