نیاز به مسکن به متغیرهایی مانند تعداد ازدواج و خانوار تشکیلشده، واحدهای نیازمند نوسازی در بافت فرسوده که هرساله به تعداد آنها افزوده میشود و انباشت تقاضا از سالهای پیش بستگی دارد.
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته سبب شده است که مسکن نیز همانند بسیاری از بخشهای اقتصادی و تولیدی کشور دچار مشکل شود. تحریمها، کاهش فروش نفت، کاهش ارزش پول ملّی و سایر مشکلات اقتصادی در یک سال گذشته سبب تشدید مشکل تولید و عرضه مسکن در کشور شده است. با افزایش قیمت مسکن فاصله بیشتری بین استطاعت خانوار و قیمت مسکن ایجادشده بهنحویکه سهم وامهای مسکن در توانمندسازی مالی خانوار بهخصوص در کلانشهرها بهشدت کاهشیافته است. از طرفی فعالیتهای بدون محدودیت سوداگران مسکن وضعیت پرتلاطم اقتصاد مسکن را وخیمتر کرده که این مسئله به دنبال نوسانهای شدید ارز و سکه و ایجاد تناظر با این بازارهای موازی در یک سال گذشته شدت بیشتری پیداکرده است. با شناخت این آسیبها در حوزه مسکن ازجمله مهمترین راهکارهایی که میتواند مفید باشد به این موارد اشاره میشود: افزایش سقف وام و اولویت پرداخت به خانه اولیها در راستای کاهش شکاف استطاعت و قیمت و تأمین سهم بیشتری در توانمندسازی اقشار متوسط برای خانهدار شدن و همچنین وضع مالیات بر عایدی و معاملات مکرر مسکن جهت محدودسازی دلالی و سوداگری و کمک به متقاضیان واقعی. مرکز پژوهش های مجلس در سلسه گزارش هایی چالش ها و راهكارهاي رونق تولید در سال 1398 در بخش های مختلف اقتصاد را بررسی کرده است. در این گزارش بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته است.
*چطور مشکلات اقتصادی کلان مسکن را به هم ریخت؟
وضعیت اقتصادی کشور در یک سال گذشته با خروج آمریکا از برجام و بازگشت تحریمهای یکجانبه و ظالمانه و فشار به سایر کشورهای جهان از سوی آمریکا بهمنظور محدودیت تعاملات اقتصادی با ایران و تلاش برای در انزوا قرار دادن ایران دستخوش تحولات زیادی شده است. محدود کردن صادرات نفت ایران بهعنوان یکی از رکنهای مهم درآمدهای دولت و همچنین برداشتن معافیتهای خرید نفت از ایران توسط سایر کشورها سبب اعمال فشارهای اقتصادی بیشتر به کشور شده است. افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش پول ملّی و تلاطم زیاد بازار ارز و سکه به تشدید مشکلات اقتصادی کشور منجر شده و شکاف طبقاتی بین اقشار جامعه را تشدید کرده است. درنتیجه این سیاستها با ایجاد رکود در بخشهای مختلف تولیدی، رشد اقتصادی کشور دچار افت شد و همزمان با بالا رفتن نرخ تورم و افزایش هزینه کالاهای اساسی و مصرفی زندگی، رفاه بسیاری از اقشار جامعه ازلحاظ معیشتی تحت تأثیر قرارگرفته که موجب نارضایتی عموم مردم شده است. با ادامه یافتن و شدیدتر شدن تحریمها و فشارهای خارجی بسیاری از سیاستهای دولت در جهت حل مشکلات اقتصادی بینتیجه ماند و دولت ملزم به اتخاذ سیاستها و راهکارهای متفاوت و تأثیرگذارتری جهت برونرفت از رکود شده است.
بخش مسکن در این شرایط در هم پیوندی با تحولات شدید سایر بازارها نظیر ارز و سکه، بعد از سالها ثبات نسبی بازار مسکن، دستخوش یکی از سنگینترین امواج افزایش قیمتی (افزایش دو برابری در یک سال) شده است. نوسانهای ماهیانه قیمت مسکن کماکان بر این ارتباط بین بازارها دلالت میکند، هرچند به لحاظ تعداد معاملات، کاهش شدید تعداد معاملات شرایط رکود را نشان میدهد.
*وضعیت کلی مسکن چطور است؟
طی پنج سال گذشته، تولید مسکن با کاهش بسیاری مواجه بوده بهگونهای که به پایینترین حد آمار شروع احداث واحدهای مسکونی جدید در 10 سال اخیر رسیده است و شکاف تولید و عرضه مسکن متناسب با نیاز و تقاضای بازار نبوده است. به لحاظ قیمت نیز بعد از یک دوره چندساله ثبات نسبی قیمتها از ابتدای سال 1397 تاکنون، رشد شدید قیمت تا بیش از دوبرابر را داشته است. عوامل بسیاری بر این افزایش قیمت مسکن تأثیرگذار بوده که علاوه بر تأثیر رکود سالهای گذشته و کاهش تولید که یکی از عوامل قابل پیشبینی افزایش قیمت بوده است، از عوامل دیگر آن میتوان به نوسانهای بازارهای موازی ازجمله ارز و سکه اشاره کرد. با افزایش تورم و کاهش سود سپردههای بانکی در سال گذشته بخش عمدهای از نقدینگی کشور به سمت بازارهایی که میتوانند باعث حفظ ارزش سرمایه شوند ازجمله مسکن، ارز و سکه حرکت کرد که افزایش قیمتها را تشدید کرد. درواقع حرکت مسکن از سمت یک کالای مصرفی به سمت یک کالای سرمایهای و معاملات پرسود آن در غیاب مالیاتهای کنترلکننده سبب تشویق دالان و سوداگران به فعالیت در این بازار و دامن زدن به نابسامانی آن شده است. در کنار این عوامل، موضوع مهم دیگر تأثیرگذار بر بازار مسکن عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن است. براساس سرشماری سال 1395 طبق نمودار 1 کل مسکن موجود در کشور حدود 25.4 میلیون واحد بوده است که از این تعداد حدود 22.8 میلیون واحد مسکونی دارای سکنه و حدود 2.6 میلیون واحد خالی است.
تعداد کل خانوارها نیز در این سال 24 میلیون خانوار طبق نمودار 2 بوده که با در نظر گرفتن واحدهای مسکونی دارای سکنه، شاخص خانوار در هر واحد مسکونی طبق نمودار 3 برابر با 1.06 است که نشان میدهد حدود 2.1 میلیون خانوار بدون مسکن مستقل هستند. شاخص خانوار در واحد مسکونی یک شاخص کمّی است که هرچه به عدد یک نزدیکتر باشد تناسب بین تعداد خانوار با تعداد واحد مسکونی را نشان میدهد. بدین ترتیب با احتساب مسکن خالی (کل مسکن موجود در کشور برابر با 25.4 میلیون واحد است) این شاخص به زیر 1 میرسد و نشان میدهد که تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور با احتساب مسکن خالی پاسخگوی تعداد خانوار موجود است.
نیاز به مسکن به متغیرهایی مانند تعداد ازدواج و خانوار تشکیلشده، واحدهای نیازمند نوسازی در بافت فرسوده که هرساله به تعداد آنها افزوده میشود و انباشت تقاضا از سالهای پیش بستگی دارد. بر این اساس با توجه به ثبت حدود 700 هزار ازدواج در سال و حدود 170 هزار طلاق که بخشی از آن نیز به تقاضای مسکن اضافه میشود و همچنین سکونت حدود یکسوم جمعیت شهرنشین کشور در بافت فرسوده و سکونتگاههای غیررسمی، نیاز سالیانه مسکن در کشور حدود 800 هزار واحد مسکونی است درحالیکه متوسط تولید سالیانه حدود 350 هزار واحد مسکن در پنج سال اخیر بوده که پاسخگوی تقاضای موجود در بازار نیست. وجود حدود 2.6 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه که 10 درصد از کل مسکن موجود در کشور را تشکیل میدهد نیز قابلتأمل بوده و نیاز به چارهاندیشی دارد. طبق نمودار 4 روند تغییرات قیمت مسکن در 20 سال گذشته همواره بهصورت صعودی بوده که در برخی سالها بهویژه از سال 1390 به بعد شیب تندتری گرفته است و براساس آمار منتشرشده از سوی دفتر اقتصاد و برنامهریزی مسکن وزارت راه و شهرسازی و همچنین آمار بانک مرکزی، افزایش 104 درصدی قیمت مسکن در سال 1397 رخداده است. نکته مهم دیگر افت تعداد معاملات مسکن در سال گذشته و روند کاهشی آن از نیمه دوم سال 1397 تا اواخر آن طبق نمودار 5 و جدول 1 است. درمجموع معاملات انجامشده در سال 1397 نسبت به سال 1396 در شهر تهران حدود 30 درصد کاهش داشته است.
