چندین سال است قیمت مسکن ثابت مانده است. در شرایط ثبات قیمت و رشد نسبی درآمد خانوار، توان خانوار برای خرید مسکن افزایش پیدا کرده است. همچنین از سال گذشته رشد اقتصادی در کشور مثبت شده و در صورت تداوم این وضعیت افزایش درآمد و چشمانداز مثبت برای خانوار پیشبینی میشود و در نتیجه تمایل به خرید مسکن به خصوص برای اقشار متوسط افزایش پیدا میکند.
فرزین یزدانی کارشناس مسکن/منبع:آینده نگر
اگر بازار مسکن را به مسکن لوکس و غیرلوکس تقسیم کنیم، مسکن لوکس مختص افراد پردرآمد و مسکن غیرلوکس مربوط به اقشار متوسط و کمدرآمد جامعه است. در صورتی که تقاضای مسکن را به عنوان نیاز به سرپناه و کالای ضروری در نظر بگیریم، در سال جاری تقاضای مسکن غیرلوکس که به عنوان سرپناه و نه به عنوان سرمایهگذاری مورد استفاده قرار ميگیرد، افزایش پیدا کرده است. چندین سال است قیمت مسکن ثابت مانده است. در شرایط ثبات قیمت و رشد نسبی درآمد خانوار، توان خانوار، هرچند اندک، برای خرید مسکن افزایش پیدا کرده است. همچنین از سال گذشته رشد اقتصادی در کشور مثبت شده و اگر این روند امسال هم دوباره در کشور اتفاق بیفتد، احتمالا این رشد اقتصادی مثبت باعث افزایش بیشتر درآمد و چشمانداز مثبت برای خانوار خواهد شد و در نتیجه تمایل به خرید مسکن به خصوص برای اقشار متوسط افزایش پیدا ميکند. تداوم رشد اقتصادی هم مولفه مهمی در رونق خرید و فروش مسکن است. از طرفی دولت، با اتخاذ سیاستهای تامین مالی، از سال گذشته اقداماتی را به خصوص در بانک مسکن و در حوزه تامین مالی آغاز کرده که امسال به نتیجه ميرسد. برآوردها این است که بانک مسکن در سال جاری بیش از 100 هزار وام خرید را وارد بازار مسکن کند که مبلغ آنها بین 100 تا 200 میلیون تومان است. با توجه به اینکه وامهایی که وارد بازار ميشود، مربوط به خانهاولیها و افرادی است که با سپردهگذاری تقاضای وام دارند، در نتیجه همین حجم از تقاضا هم وارد بازار مسکن ميشود. همه این موارد در مجموع باعث ميشود که بازار مسکن رشد ملایمی را در حجم معاملات و قیمت تجربه کند. هرچند این رونق به سالهای 91 یا 86 و 81 بازنمیگردد اما رشد مثبت به وجود میآید. حرف اشتباهی است که ميگویند به دلیل زیاد بودن مبلغ اقساط این وامها و وضعیت مالی وامگیرندگان، افراد در بازپرداخت وامها دچار مشکل خواهند شد زیرا فردی که خود را قادر به خرید نمیبیند سپردهگذاری نمیکند. درست است که اقشار و گروههای کمدرآمد قادر به پرداخت نخواهند بود اما عمدتا این گروهها برای سپردهگذاری اقدامی نکردهاند. این سپردهگذاریها بیشتر توسط گروههای متوسط انجام شده است. با مقایسه مبلغ اقساط این وامها با اجارهبهایی که همین اقشار در حال حاضر پرداخت ميکنند، درمییابیم که تفاوت چندانی بین اجارهبهای مسکن و اقساط وام وجود ندارد. بنابراین تهیه این وامها برای خانوادهها بهصرفه است. این وامها عمدتا به گروههای متوسط تعلق ميگیرد و تقاضای این گروه امسال رشد ملایمی به این بخش خواهد داد. در میان اما برای افراد کمدرآمد و بازار مسکن لوکس تقاضای کافی وجود ندارد.
با توجه به شرایط اقتصادیاي که وجود دارد، وجه سرمایهاي مسکن لوکس ضعیف شده است و تولید بیش از حد مسکن لوکس در سالهای گذشته باعث شده که تراز اضافه ارزش به حداکثر برسد و هنوز هم طبق آمار رسمی به خصوص در این بخش از مسکن اضافه موجودی داریم. آمار دقیقی از تعداد این مسکنهای لوکس وجود ندارد، اما اگر دو و نیم میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه را در نظر بگیریم، بخشی از آن مربوط به مسکن مهر است که ساخته شده اما هنوز خالی مانده و به نظر ميرسد بین 200 تا 400 هزار واحد باشد. همچنین واحدهای مسکونی غیرلوکس مربوط به اقشار متوسط نرخ بسیار پایینی را در این املاک خالی از سکنه تشکیل میدهد و مابقی عمدتا خانههایی است که واحدهای لوکس به حساب ميآید. همه گزارشهای خانوادههای ساکن نشان ميدهد که بخش زیادی از واحدهای خالی در تهران مربوط به مناطق بالای شهر مثل مناطق یک، دو و سه است. رکود اقتصادی ایجادشده در سالهای اخیر ارتباط چندانی به بخش مسکن ندارد. رکود اقتصادی حاصل هشت سال سیاستهای اشتباه و تحریم بوده است. در نتیجه آن اقتصاد ایران قفل شد. اگر فکر کنیم در شرایطی که هیچیک از بخشهای اقتصاد درست عمل نمیکنند، بتوانیم تنها با بخش مسکن موتور اقتصاد را به حرکت درآوریم و مشکلات را حل کنیم، تصور غلطی است. به نظر ميرسد رکود اقتصادی به سازوکار سیاستگذاری اقتصادی کشور و وضعیت کلان اقتصادی مربوط ميشود و عوامل فرابخشی دارد نه درونبخشی؛ زیرا به مدت 8 تا 10 سال با اقتصادی روبهرو هستیم که با انبوه واردات و تثبیت نرخ واردات ارز، فعالیتهای تولید داخلی را سرکوب کرده و تراز به نفع واردات چرخیده است. از طرفی با تحریمهای اقتصادی مواجه بودهایم که فضای کسب و کار را تخریب کرد و از سوی دیگر سیاست، توزیع درآمد و ثروت نابرابر بوده است. بنابراین بدیهی است که در چنین شرایطی تقاضا به اندازه کافی وجود ندارد تا تولیدات داخلی خریداری شود. مدیریت اقتصاد و واردات نیز در دست نهادهای مختلف است و تنها دولت در این موضوع دخیل نیست. علیرغم تلاشهای دولت، هنوز واردات ساماندهی کافی ندارد. تثبیت نرخ ارز نیز در این میان باعث واردات ارزان شده است. تمام این موارد باعث رکود اقتصادی کشور شده و بخش مسکن نمیتواند به تنهایی و به صورت برونزا این رکود را از بین ببرد. درست است که بخش مسکن ارتباطات پسین و پیشین زیادی دارد، اما برای هر کالای تولیدی باید تقاضا وجود داشته باشد. تقاضای مسکن هم ناشی از مواردی همچون ایجاد فرصتهای شغلی است که متاسفانه دچار رکود است. تا زمانی که اقتصاد به گردش نیفتد و یک درآمد مازاد برای خانوادهها به وجود نیاید تا بتوانند مسکن خود را خریداری کنند، صنعت ساختمان رونق خود را بازنمییابد. رکود در بخش مسکن بیشتر بر صنایع ساختمانی تاثیرگذار بوده است. اگر صنایع به سمت صادرات جهتدهی شوند دلیلی وجود ندارد که برای خروج از رکود به بخش ساخت و ساز داخلی بپردازیم.
صنایع ساختمانی 25 درصد از کل اشتغال صنعتی را دربر ميگیرد، در نتیجه نمیتوان گفت که تنها رکود این بخش باعث رکود صنعت شده است. ضمن اینکه این صنایع الزاما نباید تنها تولید داخلی داشته باشد. با استانداردسازی این صنایع ميتوان به صادرات به کشورهای منطقه انديشيد. بنابراین بخشی از رکود به دلیل کمبود بودجه برای استقرار فعالیتهای صنعتی است که در نتیجه آن صنایع ساختمانی نیز دچار رکود خواهد شد.