اختصاصی سایت خبری اتاق تهران: بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن

مورد عجیب خانه های خالی

بیت الله ستاریان

ادعای مسئولان بخش مسکن این است که در شهر تهران و در کل کشور واحدهای خالی داریم. به نظر می‌رسد این ادعا نشانگر این باشد که عرضه مسکن بر تقاضای آن پیشی گرفته است. من به این مسئله اعتقادی ندارم. دولت‌ها همیشه در سال آخر فعالیتشان مدعی می‌شوند که خانه‌های خالی زیاد داریم و عرضه ما بیش از تقاضاست. در سال 90، در پایان کار دولت دهم، وزرای مربوط به امر مسکن به مسئله خانه‌های خالی اشاره کردند تا ناکارآمدی‌شان در مدیریت این بخش را پوشش دهند اما یک سال بعد یعنی در سال 91 یعنی یک قیمت مسکن 140 درصد افزایش پیدا کرد.

جمله خانه‌های خالی در بخش مسکن حاوی معنی اقتصادی است. این در حالی است که در صحبت‌های مسئولان به‌جای طرح و تعریف درست این مسئله، از آمار خانه‌های خالی گفته می‌شود و مردم هم می‌بینند که در شهر و محله‌شان خانه‌هایی ساخته‌شده که فروش نمی‌رود و گمان می‌کنند که تحلیل مسئولان از این آمار درست است.

در اقتصاد مسکن، ضریبی داریم به اسم خانه‌های خالی که در شهرها حدود 4 درصد و در پایتخت‌ها 5درصد است و این ضریب البته در شهرهای توریستی و تجاری به 8 درصد می‌رسد. ضریب خانه‌های خالی در تمام شهرهای دنیا ثابت و غیرقابل تغییر است. هر واحد مسکونی 5 درصد از عمرش را خالی است و به‌این‌ترتیب 5 درصد از خانه‌های هر شهر همیشه خالی است. این ضریب در تمام شهرهای دنیا وجود دارد و ممکن است در شهرهایی مثل تهران کمی بیشتر باشد. این ضریب در تهران در سال 94 افزایش پیدا کرد به این دلیل که سازندگان به‌جای شروع پروژه‌های تازه، پروژه‌هایی را که 70 تا 80 درصد آن انجام‌شده بودند تکمیل کردند و در حال حاضر منتظر فروش این واحدها هستند.

مبحث خانه‌های خالی در شهر در اقتصاد مسکن معنی دارد. وجود خانه‌های خالی در اقتصاد به این معناست که حاشیه‌نشینی در شهرها نداریم و رشد آن  صفر است. این در حالی است که در تهران و شهرهای بزرگ گاه 6 درصد افزایش حاشیه‌نشینی داریم. در ایران در هرسال یک‌بیستم شهر به حاشیه آن اضافه می‌شود.  اگر تهران20 ناحیه داشته باشد یعنی هرسال یک ناحیه به حاشیه شهر اضافه می‌شود.

معنی دیگر وجود خانه‌های خالی در شهر این است که مشکل مسکن در خانوارهای ایرانی حل‌شده است و سهم مسکن در سبد خانوار به زیر 8 درصد رسیده است. این یعنی یک کارمند با یک ساعت و نیم تا دو ساعت کار در روز می‌تواند اجاره آن روز واحد مسکونی‌اش را بپردازد. این در حالی است که شما با هشت ساعت کار در روز نمی‌توانید اجاره واحد مسکونی هم‌شأن خودتان را پرداخت کنید و برای پرداخت اجاره مسکن به‌روزی 12 ساعت کار نیاز دارید. در تهران یک نفر برای پرداخت هزینه اجاره خانه‌اش باید 80 درصد از حقوقش را پرداخت کند. با توجه به این شرایط چطور می‌توان گفت که در شهر خانه‌های خالی داریم. این فرافکنی است. تنها چیزی که در حال حاضر بخش مسکن به آن دچار است رکود است.

و اما در مورد مسئله تقاضا باید گفت در بخش مسکن مسئله ما تقاضای مطلب است نه مؤثر. در تمام کالاهای اقتصادی و فرهنگی تقاضای مؤثر اثرگذار است اما در کالاهای زیستی مثل خوراک و پوشاک و مسکن تقاضای مطلق حرف اول را می‌زند. برای مثال شما خودروی بنز را دوست دارید و توان مالی برای خرید هم دارید پس شما متقاضی مؤثر این محصول هستید و شرکت بنز هم براساس این تقاضا کارش را تنظیم می‌کند اما دیگرانی هستند که بنز دوست دارند اما نمی‌توانند در حال حاضر آن را خریداری کنند. تقاضای این دسته از آدم‌ها تقاضای مطلق است و شرکت بنز هم‌روی آن‌ها سرمایه‌گذاری نمی‌کند.

در مورد خوراک و مسکن و پوشاک نمی‌توان تقاضای مؤثر را در نظر گرفت. این‌ها نیازهای اولیه‌ای است که اگر تأمین نشود، زندگی اجتماعی افراد به هم می‌ریزد. با توجه به این مسئله مسکن باید تأمین شود و تقاضای مطلق ما در مسکن هم چنان بالاست. در حال حاضر 5 میلیون واحد مسکونی کم داریم. چطور ممکن است در شهری مثل تهران که در پایین‌ترین محله آن برای اجاره مسکن نزدیک به یک‌میلیون و نیم پول در ماه نیاز دارید و از طرفی حداقل حقوق یک کارگر در کشور یک‌میلیون دویست تومان است خانه خالی داشته باشید؟ از سوی دیگر چطور ممکن است کسی در شرایط فعلی خانه خالی داشته باشد اما آن را اجاره ندهد؟ مالیات بر خانه خالی هزینه‌ای است که باعث می‌شود صاحب‌خانه ترجیح دهد خانه را اجاره دهد تا آن را خالی نگه دارد.