خانههای خالی براساس قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم که بهتازگی رئیسجمهور آن را به وزارت امور اقتصادی و دارایی ابلاغ کرده است، مشمول مالیات شده است و به این ترتیب اجرای آن از سال آینده همانند سایر اصلاحات قانون مالیاتهای مستقیم، مد نظر دولت قرار گرفته است.
حسین عبده تبریزی
براساس ماده 54 مکرر این قانون، واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از صد هزار نفر که به استناد سامانه ملی املاک و اسکان کشور به عنوان واحد خالی شناسایی میشود، از سال دوم به بعد مشمول مالیات معادل مالیات بر اجاره به این شرح خواهد بود:
سال دوم: معادل یکدوم مالیات متعلقه
سال سوم: معادل مالیات متعلقه
سال چهارم و به بعد: معادل یک و نیم برابر مالیات متعلقه
در زمینه این بحث و تاثیرات آن بر بازار مسکن باید بدانیم که بحث اخذ مالیات از خانههای خالی جزو پیشنهادهای وزارت راه و شهرسازی نبوده و طبعا چنین بحثی نمیتواند منطبق با سیاستهای وزارت راه و شهرسازی باشد.
موضوع دریافت مالیات از خانههای خالی از سه سال پیش و در زمان دولت دهم آغاز شد. کاهش و تعدیل قیمت مسکن از اهداف این طرح بود به طوری که این امیدواری وجود داشت تا با اخذ مالیات از خانههای خالی، احتمال عرضه آنها در بازار افزایش یابد و بعد از آن قیمتها تعدیل شود. در حقیقت جلوگیری از احتکار خانه یکی از اهداف مطرح شدن طرح اخذ مالیات از خانههای خالی بود؛ موضوعی که به نظر نمیرسد اکنون در کشور ما وجود داشته باشد. ما امیدوار بودیم با روی کار آمدن دولت جدید، این بخش از ماده از اصلاح قانون نیز حذف شود اما با تصویب آن در مجلس و ابلاغ آن از سوی دولت مواجه شدهایم.
در بیشتر کشورهای پیشرفته دنیا به دلایل متعدد تلاش میشود تا عرضه مسکن حدود 10 درصد بیش از تقاضای مسکن یا تعداد خانوارها باشد و برنامهریزیها در این جهت است تا به نوعی قیمت مسکن و اجاره، ثبات بیشتری داشته باشد. 10 درصد اضافه در عرضه مسکن نیز برای پاسخگویی به اهداف زیر در نظر گرفته میشود:
الف. پاسخگویی به تقاضاهای مسکن دوم
ب. پاسخگویی به تقاضای جابهجایی برای شغل، تحصیل یا موارد مشابه
ج. پاسخگویی به زمان لازم برای بازاریابی و فروش واحدهای ساختهشده
د. ساخت اضافه بر تقاضا بهدلیل مقابله با سفتهبازی و جلوگیری از تبدیل مسکن به کالای سرمایهای
بنابراین اگر مطابق با نوع برنامهریزی، اجرای چنین سیاستی را عاقلانه بدانیم، همواره موجودیِ کمی از مسکن خالی وجود خواهد داشت و آنگاه اخذ مالیات از این موجودی خالی با سیاست یادشده مناسبتی ندارد و مشکلزاست.
وزارت راه و شهرسازی، این نوع سیاست وضع مالیات را مغایر با سیاستهای وزارت راه و شهرسازی میداند چرا که این وزارتخانه بر اساس همین نوع از تجربههای بینالمللی که به آن اشاره شد، معتقد است که عرضه مسکن باید حداقل 8 درصد بالاتر از تقاضا برای آن باشد. اما قانونگذار در قانون اصلاح قانون مالیاتهای مستقیم، ساخت مازاد بر میزان تقاضا را، بهفرض آنکه تولید شود، جریمه خواهد کرد.
به نظر میرسد که مجلس شورای اسلامی با مشاهده تعداد قابل ملاحظهای خانه خالی در تهران و شهرهای بزرگ به این تصمیم رسید که به این خانهها مالیاتی تعلق گیرد. در حقیقت به نظر میرسد که تعداد خانههای خالی در ایران بسیار زیاد ارزیابی شده است که چنین قانونی وضع میشود، اما واقعیت این است که در طی سالهای آخر دولت دهم، سرمایهگذاری مازادی در این بخش صورت گرفت که به خانههای خالی انجامید؛ در حقیقت این تولید مازاد، حاصل افزایش قیمت در سالهایی بود که اعتبارات بانکی گستردهای به ساخت مسکن تعلق گرفت چرا که تئوری غلط دولت دهم آن بود که تسهیلات بانکی به خرید مسکن تعلق نگیرد و صرف ساخت مسکن شود. حاصل کار نیز این شد که بانکها تسهیلات گستردهای به مسکن لوکس و گرانقیمت در شهرهای بزرگ اعطا کردند. بنابراین با دادن این نوع تسهیلات، مقدار بیشتری از نیاز کشور مسکن لوکس ساخته شد و به خالی ماندن این واحدهای مسکونی در تهران و شهرهای بزرگ انجامید.
با مشاهده این وضعیت، مجلس شورای اسلامی رای به مالیات بر خانههای خالی داده است در حالی که اخذ چنین مالیاتی، نهتنها مسئله مازاد تولید واحدهای گرانقیمت را حل نمیکند بلکه مشکلی هم برای اعمال سیاستهای مسکن در کشور ایجاد خواهد کرد و همانطور که اشاره کردم اخذ مالیات از خانههای خالی با سیاستهای توسعه مسکن و محدودکردن بازار سفتهبازی مغایر است.
نکته دیگری که باید به آن اشاره کرد این است که اجرای این قانون ساده نیست. قانون مالیات بر خانههای خالی در اجرا با دشواری همراه است ضمن اینکه مبلغ حاصل از آن ناچیز است و همچنین با سیاستهای توسعه مسکن ناهمخوان است. شناسایی خانههای خالی بسیار برای سازمان امور مالیاتی پرهزینه خواهد بود و عملا طریقه شناسایی آنها معلوم و مشخص نیست؛ فقط در مرحله معامله ملک، احتمال وصول آن تا حدی وجود دارد که به نوبه خود به دلیل عدم قطعیت، متاسفانه همین موضوع نیز میتواند به فساد بین مودی و ممیز بینجامد و خود ایجادکننده مشکلات جدید در این حوزه باشد.
*مشاور وزیر راه و شهرسازی